Новости рынка недвижимости

‘Мы выбираем, нас выбирают. Как это часто не совпадает!’ Эта фраза из старой песни наилучшим образом характеризует взаимоотношения на рынке аренды. Владелец квартиры, по понятным причинам, хочет сдать ее только ‘приличным людям’. Но вот беда: параметры квартиры не всегда соответствуют запросам этих самых ‘порядочных людей’. Или они готовы вселиться, но платить меньше, чем хотелось бы хозяину… О конфликте потребностей и возможностей Что хочет хозяин квартиры от своих жильцов? Не так много. Прежде всего, чтобы сама квартира была в целости и порядке. Арендная плата составляет сегодня (если говорить об эконом-классе) десятки тысяч рублей, стоит же квартира несколько миллионов – в этом свете понятно, почему многие владельцы считают сохранность недвижимости делом даже более важным, чем извлечение дохода. Во-вторых, все-таки получать арендные платежи. Сумму побольше, четко, точно в срок и не выслушивая от снимающих бесконечные ‘блюзы’ о том, как им задерживают зарплату. И в-третьих, чтобы снимающие не ссорили их с окружающим миром – от соседей до государства. Желание само по себе объяснимое, а в наших условиях оно усиливается еще и тем, что подавляющее большинство сдающих не платят налоги и, соответственно, не хотят, чтобы квартира вообще как-то ‘светилась’. Идеальный арендатор не включает по ночам громкую музыку, не попадается на глаза участковому. Вот бы еще окончательно превратился в ниндзя и умел заходить в подъезд так, чтобы его не замечала консьержка… Может ли хозяин квартиры позволить себе роскошь выбирать арендатора? На первый взгляд, ответ тут утвердительный: уже стали общим местом утверждения, что ‘количество снимающих в разы превышает количество желающих сдать’ и ‘квартиры в эконом-классе сдаются буквально за несколько часов’. Однако на поверку все оказывается не так просто: потенциальных арендаторов много, но все обладают теми или иными недостатками. Не забудем и о том, что предлагаемая нами к сдаче квартира тоже, мягко скажем, не идеальна: двор темный, в подъезде пахнет отнюдь не фиалками, обои местами отклеились, холодильник отпраздновал полувековой юбилей… Так что, если подходить к снимающим с чрезмерной строгостью, можно остаться ни с чем. Осознанный выбор Осознать, что выбирать предстоит меньшее из зол – штука вообще неприятная. Но необходимая в смысле избавления от всяческих розовых очков. Мы попросили риелторов рассказать о том, какие вообще снимающие бывают, и охарактеризовать каждую категорию парой слов. Скажем сразу, что полноценного рейтинга не получилось – так, штрихи к портрету. Но, надеемся, полезные. Итак, самым массовым типом арендаторов, снимающих дешевое жилье, являются приезжие из регионов России и стран СНГ. Чаще всего в Москву они приехали для того, чтобы работать (разумеется, на самых неденежных работах, вроде медсестры или торговца на рынке) или учиться. Эти люди, говорит Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate, непритязательны к условиям проживания: они не только не настаивают на наличии в квартире телевизора, холодильника или стиральной машины, но даже могут согласиться на отсутствие элементарного ремонта, исправной сантехники и т. д. Не просят многого – это, с точки зрения арендодателя, несомненный плюс. Есть, однако, и минусы. Прежде всего, эти арендаторы хотят платить очень мало: 8-10 тыс. рублей, по их мнению, самая верхняя планка ежемесячной оплаты. Кроме того, и эти деньги очень часто получаются с большими проблемами. Доходы данной категории не только нищенские, они еще и в высшей степени нерегулярные. Кроме того, психология, к примеру, рыночного торговца подразумевает готовность торговаться – всегда и во всем. Попытаться выклянчить из хозяина скидку или хотя бы отсрочку платежа – это, с точки зрения такого человека, дело обычное и правильное. Есть и еще одна проблема: жить в квартире могут совсем не те, кто снимал ее. ‘Известны случаи, когда недорогая квартира сдавалась супружеской паре, а на деле уже через пару недель там проживало человек десять: близкие и дальние родственники, друзья и знакомые, – отмечает Елена Зубарева. – Или квартира превращалась в бордель. Вообще, риски от аренды здесь максимальные и полностью ложатся на арендодателя’. Повыше – потруднее Эта категория снимающих на нашем рынке названия не имеет. Явно не бизнес-класс (он начинается сегодня с $3-5 тыс. в месяц). Но и не совсем чтобы махровый эконом – жить в ‘бомжатнике’ эти люди не согласятся. Уместнее говорить о категории эконом-плюс. Это люди, готовые отдавать за квартиру более 25 тыс. рублей в месяц. Квартирка окажется в обычном типовом доме, но вот к ее состоянию снимающие подойдут куда более жестко: захотят и ремонт, и что-то из бытовой техники. Сами эти люди тоже, скорее всего, приезжие. Но уже обжившиеся в Москве, ставшие более состоятельными – отсюда и деньги на съем. В целом эта категория – весьма желанные клиенты для арендодателей. Однако следует помнить, что определенные ‘родимые пятна’, описанные в предыдущей главе, могут вылезать и здесь. Иными словами, и здесь, сдав квартиру деликатной девушке, заявляющей, что она менеджер (и это окажется полной правдой!), можно через месяц обнаружить в квартире весь ее родной аул… Есть мнение, что очень хорошо сдавать квартиру москвичам: они люди интеллигентные, а кроме того, имеют в паспорте все необходимые прописки-регистрации – дело нужное, если начнутся ‘разборки’ с участковыми. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что все иначе. Тезис об интеллигентности отбросим сразу – это качество присуще конкретным личностям, а не жителям определенных городов. ‘Москвичи, как правило, довольно капризны, – говорит Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации ‘Рескор’. – Требований по поводу состояния квартиры – море. Кроме того, это достаточно нестабильная категория. Сегодня молодая семья поссорилась с родителями и решила жить отдельно. Сняли квартиру. Завтра деньги кончились (или не кончились, но с ‘предками’ помирились и на семейном совете решили, что хватит валять дурака и надо покупать машину) – и арендаторы съезжают. Приезжие, те, кому просто некуда деваться, часто оказываются куда более предсказуемыми жильцами’. Заграница нам поможет? В дорогих сегментах рынка – свои правила. Снимающие там куда менее многочисленны, поэтому говорить о неких ‘типовых категориях’ вряд ли уместно. Впрочем, одна категория, описать которую вполне возможно, есть. Это иностранцы. В 90-е годы они были самыми желанными арендаторами. Объяснялось это просто: они получали огромные, по нашим понятиям, зарплаты, к тому же в так любимых в ту пору долларах. Сегодня, говорит Валерия Родионова, руководитель филиала ‘Сивцев Вражек’ компании ‘Новый город’, иностранцы, конечно, не самые бедные снимающие, но уже и не самые богатые. Их ценовая категория – добротный бизнес-класс, по цене $5-6 тыс. в месяц. Самые шикарные апартаменты, по цене $20, 30, 40, даже 50 тыс. в месяц (есть на рынке такие предложения) иностранец никогда не снимет. Это уже для состоятельных россиян. Иностранец из США или Европы – человек солидный, предсказуемый. ‘Сюрпризы’ вроде того, что постоялец уехал не заплатив, с ним не то чтобы исключены (полностью они не исключены вообще ни в какой категории), но крайне маловероятны. Но есть у ‘импортных’ снимающих одна особенность: квартиру за них оплачивает обычно фирма – это значит, что деньги перечисляются на банковский счет, скрыть их совершенно невозможно. То есть со всех арендных денег придется заплатить налоги, а это и 13% денежных потерь, и довольно хлопотная и муторная процедура. Вместо резюме Сдача в аренду – это бизнес, а бизнес – это риск. С этим постулатом придется считаться. Устранить риск полностью невозможно, можно лишь постараться снизить его. Как? Об этом сказано тысячи раз: контролировать по возможности все. Проверить у снимающих личные документы, составить максимально конкретный договор, включив в него все потенциальные ‘траблы’. Не стесняться проверять – кто, к примеру, фактически проживает в квартире. Хороший вариант – арендатор ‘по рекомендации’, то есть тот, кого вам кто-то рекомендует. Правда, аренда ‘по знакомству’ почему-то предполагает, что цена будет ниже. Тезис этот всегда казался автору спорным: если ты мой знакомый, то и я твой. Значит, с равным успехом можно претендовать и на то, что квартиру будут снимать подороже – из дружеских чувств к арендодателю. Но так в жизни, увы, не бывает. Такова се ля ви, как говорят у них…

Сайты банков и сайтов по недвижимости пестрят ипотечными калькуляторами разных видов и форм. Для чего нужно это новомодное устройство и что вы можете сделать с его помощью? Сколько бы ни говорили злопыхатели о закате ипотеки в России и о пагубном влиянии на наш рынок американского экономического кризиса, пока еще ‘не так страшен черт…’. Доходы россиян стабильно растут, цены на недвижимость за неделю поднимаются тысяч на 20-40 за квартиру (и, увы, не в отечественной валюте) и многие решают для себя покупать хоть что-нибудь, пока есть возможность. И очень часто даже ‘хоть что-нибудь’ становится недоступным без ипотечного кредита. Банки, адаптировавшиеся к работе в новых экономических условиях, ведут ожесточенную борьбу за клиента. Приглашения посетить банк и получить кредит, ‘делающий мечту ближе’, можно наблюдать практически повсеместно. А когда вы, наконец, попадаете на сайт банка здесь агентом-вербовщикам, который должен доказать вам доступность мечты, становится ипотечный калькулятор. На различных сайтах калькуляторы устроены по-разному. На сайтах банков они, как правило, непосредственно связаны с программами банка и учитывают те ставки и комиссии, которые предлагает банк. На сайтах изданий о недвижимости, ипотечных брокеров и в любых других местах вам предложат скорее всего некую абстрактную модель, где желаемую ставку по кредиту вы можете ввести сами и пусть она будет хоть 3% годовых. Другое дело, что вы потом нигде не найдете кредит на таких условиях! Именно поэтому лучше обращаться к сайту того банка, где вы планируете в последствии брать кредит. Как отмечает руководитель отдела брокериджа ипотечно-риэлторской компании ‘КРЕДИТ МАКС’ Виктория Щербакова, в этом случае расчет кредитоспособности заемщика делается по унифицированной формуле, где учитываются основные параметры кредитного продукта: срок кредитования, сумма комфортного платежа по кредиту, процентная ставка за пользование кредитными средствами. Эта же формула присутствует и в кредитном договоре Банка-кредитора. По мнению эксперта, общая доступность расчета максимальной суммы кредита положительно сказывается на развитии ипотечного кредитования в целом. Имея возможность рассчитать точную сумму кредита, на которую может рассчитывать потенциальный заемщик, он в состоянии адекватно оценить свои финансовые возможности, подобрать сумму кредита с комфортным для него платежом, определить дальнейшую тактику своих действий в процессе приобретения квартиры с кредитными средствами. Эта ‘мода на калькуляторы’ положительно сказалась и на деятельности банков: теперь любой Банк-кредитор, имеющий в своей розничной кредитной линейке ипотечный продукт, представляет на официальном сайте соответствующий калькулятор, с учетом всех вышеперечисленных параметров. Заемщик может реально оценить свои возможности в этом Банке, даже непрозванивая горячую линию по ипотеке. Однако, надо быть готовым и к тем сюрпризам, которые таит это удобный инструмент. Как отмечает Виктория Щербакова, зачастую, с целью привлечения клиента некоторые игроки на рынке ипотечного брокериджа по телефону при первичной консультации клиента, озвучивают заведомо завышенную сумму кредита. Иногда так же искажаются комиссии банка и занижаются процентные ставки. Потом, придя в банк или позвонив по телефону, потенциальный заемщик услышит реальные цифры и они будут далеки о того, что ‘пообещал’ ему калькулятор. Словом, доверяй, но проверяй - в случае с новым устройством эта старая пословица донельзя актуальна. Если даже вас все устроило в расчетах ‘умной машинки’ не торопитесь бежать с документами в банк - позвоните туда и пообщайтесь с экспертами и, только убедившись, что все условия вам подходят, обращайтесь за кредитом.

1 февраля на продажу в Нью-Йорке выставлен двухэтажный пентхаус с тремя спальнями, расположенный по адресу Восточная 72-я улица, 530, принадлежавший когда-то Фрэнку Синатре. Специалисты ошеломлены: как правило квартиры с потрескавшимися стенами, отделкой эпохи Эйзенхауэра и недостроенным навесным потолком не продаются за такую сумму. Великий певец жил в этом пентхаусе с актрисой Миа Фэрроу. Затем апартаменты были проданы Дентону Коксу (Denton Cox) – терапевту, который обслуживал художника Энди Уорхола, писателя Джона Стейнбека, а также короля Иордании Хуссейна и актрису Джуди Гарленд. За 35 лет пребывания в пентхаусе, доктор ни разу не делал ремонт, так как собирался сделать капитальную перестройку и объединить верхний этаж, где Синатра занимался музыкой, с нижним. Но в результате так ничего и не сделал. Именно поэтому все стены, потолок и пол до сих пор несут на себе отпечатки великого прошлого певца.

Панама расположена между двух побережий, которые находятся в часе езды друг от друга: Карибским морем и Тихим океаном. В этом маленьком уголке Центральной Америки собрано все самое живописное, что есть в этой части мира: от могучих Кордильер и влажных тропических лесов до пустыни и россыпи диких островов. Здесь престижные курорты, на которых отдыхали американские президенты и арабские шейхи, соседствуют с необитаемыми архипелагами, потухшими вулканами и нетронутой веками природой. В горах и тропических зарослях до сих пор живут дикие племена индейцев. Однако за счет Панамского канала и Свободной торговой зоны центральные города – Панама-Сити и Колон – стали развитыми мировыми центрами с низкой преступностью и высокими технологиями. Стремительный рост Цены на недвижимость в Панаме до последнего времени оставались весьма привлекательными. Однако наплыв иностранных инвесторов и расширение Панамского канала спровоцировали стремительный рост стоимости квадратных метров. В целом цены растут примерно на 25% в год, но по некоторым проектам в ушедшем году динамика составила до 80%, а стоимость земли в прибрежных зонах возросла на 200%, рассказывают специалисты компании Homes Real Estate. По словам директора отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерины Тейн, цены на недвижимость в Панаме на фоне падения курса доллара остаются весьма привлекательными для покупателей из России. Например, апартаменты в строящихся комплексах бизнес-класса на побережье предлагаются по цене от 1500 долларов за кв. м, а средняя цена квадратного метра в ‘средней’ новостройке составляет около 750 долларов. Стоимость квадратного метра жилья в панамских городах, по данным компании Homes Real Estate, начинается с 1000 долларов, 1 кв. м в квартирах эконом-класса в среднем стоит от 1400 долларов, бизнес-класса – от 1650 долларов. Элитное жилье можно купить за 2500–5000 долларов за ‘квадрат’, в зависимости от города и района. Стоимость земли на побережье составляет от 40 до 400 долларов за ‘квадрат’ и зависит от размера участка, вида из окна и удаленности от пляжей. Особенности При относительно низких ценах на недвижимость ее качеству панамские архитекторы и застройщики уделяют исключительное внимание. Дело в том, что помимо инвесторов на местном рынке много покупателей из США, для которых Панама в силу географической близости и распространения американской валюты – излюбленное место для проведения спокойной старости. Американские пенсионеры здесь, по данным Homes Real Estate, составляют до 58% от общего числа покупателей недвижимости. Они предъявляют повышенные требования к качеству приобретаемых квартир, поэтому почти все дома оснащены новейшими инженерными системами и выполнены с использованием экологически чистых материалов: мрамора, разных пород дерева, полудрагоценных каменных пород. Кроме того, в Панаме получает все большее распространение высотное строительство, где первые 8–10 этажей отводятся под магазины, гостиницу и офисы, а остальную ‘высоту’ занимают квартиры с видом на океан. Несмотря на то что это городское жилье, его неизменными атрибутами будут бассейн, теннисный корт, площадка для сквоша или баскетбола, SPA-салон, тренажерный зал, рестораны, кинотеатр, детская игровая площадка. Причем бассейн чаще всего расположен на крыше, а под прочую инфраструктуру отводятся целые этажи. Здания, как правило, оборудованы современными системами безопасности, центральным кондиционированием, скоростными лифтами, системами мониторинга и другими передовыми технологиями. Почти все жилье в стране строится с панорамным остеклением, а в планировку многих квартир включена комната для горничной, услуги которой в среднем обходятся за 200 долларов в месяц. ‘Сравнивать жилье в Москве и Панаме очень сложно, но основное отличие в качестве. Строительство жилой недвижимости даже среднего класса в Панаме основано на новейших технологиях, и квартира, оснащенная системой ‘Умный дом’, не является роскошью, в отличие от Москвы, где такой системой оснащено только элитное жилье. Кроме того, все квартиры продаются с отделкой, стоимость которой уже заложена в цену квадратного метра’, – рассказал ‘РБК-Недвижимости’ представитель компании Homes Real Estate Иван Казанников. Как купить Иностранцы могут приобретать недвижимость в Панаме на тех же условиях, что и граждане страны, рассказывает Екатерина Тейн из Knight Frank. Процедура занимает примерно 1 месяц и может проходить без присутствия покупателя, по доверенности. ‘Панамские банки предоставляют иностранным гражданам ипотеку под 7%. Чем полнее пакет документов, тем лучше условия по кредиту’, – добавляет эксперт. Однако самым выгодным для инвесторов является налоговая система, освобождающая от налога на недвижимость на длительный период. Новое жилье стоимостью 30 000–100 000 долларов освобождается от уплаты налогов на 15 лет; 100 000,01–250 000 долларов – на 10 лет; от 250 000,01 доллара и выше – на 5 лет. Покупка недвижимости позволяет получить так называемое ‘инвестиционное гражданство’, для этого необходимо вложить от 200 000 долларов в местную экономику. Это позволяет получить паспорт гражданина Панамы, с которым можно беспрепятственно путешествовать по всему миру.

Список из 41 многоквартиного дома, каждый из которых капитально отремонтируют в 2008 г., утвержден в администрации Сочи. 26 домов находятся в Центральном районе города-курорта, 6 — в Адлерском, 5 — в Хостнском и 4 в Лазаревском районе. Здания расположены как на центральных улицах, так и на окаринах. Все они построены 40-50 лет назад и заметно обветшали. ‘На ремонт этих домов из городского бюджета выделено около 500 млн. руб.,’ — сообщил ‘Деловой газете. Юг’ Дмитрий Михеев, начальник Управления информации администрации Сочи.

Группа компаний ‘Интурист’ планирует построить новые отели в регионах России и за рубежом. ‘Подготовлены и программа, и площадки. Появится около 100 гостиниц’, - пояснил основной владелец АФК ‘Система’ Владимир Евтушенков. Строительство планируется, в первую очередь, в России, в столицах регионов. Компании также интересны рынки Египта, Турции и Испании. Группа компаний ‘Интурист’ представляет собой крупнейший вертикально-интегрированный туристический холдинг России, состоящий из управляющей компании ОАО ‘Внешнеэкономическое акционерное общество по туризму и инвестициям ‘Интурист’ и 4 бизнес дивизионов - туроперирование, гостиничный бизнес, розничные продажи турпродукта и транспортные услуги. Основными акционерами ВАО ‘Интурист’ являются холдинг АФК ‘Система’, Департамент имущества Москвы и ОАО ‘ГАО Москва’.