Комнаты в коммунальных квартирах стали неотъемлемой частью истории и даже культуры нашей страны. Коммунальное житье-бытье проходит красной нитью через любимые фильмы, песни и книги. Но если отвлечься от лирики и посмотреть на явление беспристрастно, то эта недвижимость – не очень большая, но заметная часть нашего рынка. Главная ее отличительная черта – фантастическая дешевизна: если квартиру, даже гостиничного типа, сегодня невозможно купить меньше чем за $105-110 тысяч, то цена комнат начинается от $65-70 тысяч. Получается, что для очень многих людей комната становится единственно возможным вариантом приобретения жилья в Москве. Кажется немного. На самом деле – еще меньше На сегодня, по данным аналитиков, в Москве выставлено на продажу около 2500-2600 комнат. Однако эта цифра на поверку оказывается завышенной – в реальности комнат продается гораздо меньше. ‘Дело в том, что в разделе ‘Продажа комнат в Москве’ рекламируются не только комнаты, - разъясняет ситуацию Татьяна Майорова, начальник отдела вторичного жилья отделения ‘Третьяковское’ компании ‘Пересвет-Недвижимость’. – Значительную часть предложения составляют доли. Собственник, владеющий долей в квартире и желающей ее продать, будет использовать в качестве рекламной площадки именно этот раздел’. Резонный вопрос: а чем доли отличаются от собственно комнат? Тем, что выделены ‘в натуре’ (это, между прочим, юридический термин). Иными словами, когда документально закреплено, что такая-то комната принадлежит такому-то гражданину. Что касается долей, то они могут быть, во-первых, в однокомнатных квартирах (типичная ситуация: умер отец и оставил двум своим детям такую квартиру). ‘Однушка’, понятно, в натуре не делится в принципе. Второй вариант – квартиру разделить вроде бы и можно, но сособственники никак не могут договориться. Например, надо ровно пополам, а площадь одной комнаты 18, а другой – 14 кв. м. А с точки зрения покупателя, комната и доля – это очень разные вещи. Первая – полноценная недвижимость, где можно проживать самому, регистрировать по месту жительства себя самого и членов своей семье. А на доле все это возможно только с согласия владельцев других долей либо через суд, то есть покупатель получает многочисленные, как изъясняется современная продвинутая молодежь, ‘геморрои’. Так что цена доли в квартире всегда значительно меньше, чем цена равной по площади комнаты. Причуды ценообразования Будучи недвижимостью, комнаты подчиняются тем же законам, что и отдельные квартиры. Чем больше площадь, лучше категория дома, ближе к центру, престижнее район – тем выше цена. Однако есть и свои, специфические нюансы. Прежде всего, цена зависит от такого неведомого для отдельных квартир параметра, как ‘еще комнат’ и ‘еще проживающих’. Без лишних слов понятно, что если в квартире еще одна комната и живет в ней один человек – это совсем не то же самое, что и ‘махровая’ коммуналка с двумя десятками жильцов. Иногда в объявлениях о продаже упоминается, что соседи ‘тихие и интеллигентные’, а то и вовсе не живут здесь. Выглядит привлекательно и иногда даже соответствует действительности, но следует понимать, что ничто хорошее на земле не вечно. Сегодня соседей нет, и вы радостно вселяетесь в практически отдельную квартиру, где пользуетесь в свое удовольствие и ванной, и кухней. А завтра собственники других комнат с полным правом продадут свое имущество семье ‘лиц усатой национальности’… В целом комнаты стоят дешево – в спальных районах от $65 до 100 тысяч, в престижных подороже. Но если пересчитать на метры, то цена оказывается очень высокой – по $7-10 тысяч за кв. м, что соответствует реалиям если не элиты, то уж точно добротного бизнес-класса. Причина этого – в том, что на самые дешевые объекты сильнее всего давит снизу платежеспособный спрос. Автор не так давно подробно писал об этом явлении – в статье о малогабаритных квартирах — ‘Малометражки: ничего лишнего, но цена метра впечатляет’. Есть и еще одно объяснение. В документах на квартиры указывается общая площадь, а на комнаты – только жилая. Получается, что приобретая по бумагам всего лишь жилые метры, вы одновременно получаете и долю нежилых площадей – ванной, коридора, кухни. Это создает своеобразный ‘повышающий коэффициент’ для цены метров в комнате. Почему их продают? Но все-таки, несмотря на все ‘повышающие коэффициенты’, комнаты в квартире в сумме стоят меньше, чем вся квартира целиком. Три комнаты – если принять их среднюю стоимость за $70-80 тысяч – вместе ‘потянут’ на $220-230 тысяч. Трехкомнатная квартира, состоящая из таких же комнат, окажется на $40-50 тысяч дороже. ‘Продавать комнаты по отдельности невыгодно, лучше всю квартиру целиком’ - для риэлторов это аксиома. Почему же все-таки продают? Ответ прост, говорит Валерия Родионова, руководитель филиала ‘Сивцев Вражек’ компании ‘Новый город’. Комнаты выставляются по отдельности в тех случаях, когда собственники не могут договориться друг с другом о совместных действиях. Например, в квартире живут несколько стариков, и одного из них дети забирают жить к себе. Комнату этого человека, скорее всего, выставят на продажу, а остальным продавать незачем. Бывает и так, что кто-то из соседей сумел накопить денег на доплату для покупки отдельного жилья, другим же это не под силу. Ясно, что в такой квартире продаваться будет только одна комната. И зачем покупают? В большинстве случаев ответ очевиден: потому, что ничего другого позволить себе нельзя. Перспективы рынка, мягко скажем, неясны – после того, как в конце 2006 и почти весь 2007 год цены стояли, с декабря они снова устремились вверх. Вечно копить, ютиться по съемным углам – это незавидная участь, и многие из тех, кто накопили на жилье $70-80 тысяч, предпочтут купить хоть что-то – лишь бы свое. Кстати, с комнат начинают ‘покорение Москвы’ многие приезжие. Пожив 2-3 года, они накапливают еще тысяч 50 (в нынешних ценах) и тогда перебираются в отдельную квартиру. Второй мотив для приобретения – инвестиционный. ‘Очень многие покупатели такого некомфортного во всех смыслах жилья приобретают его не столько для проживания, сколько ради перспективы получить через какое-то время отдельную квартиру в Москве или ближнем Подмосковье, - говорит Алла Аксенова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI. – Продавцы об этом знают, поэтому в объявлениях в качестве преимущества часто значится ‘перспектива сноса’. Еще покупки комнат происходят при разъездах – как правило, долгих и конфликтных. Обычно жители коммуналок стремятся уехать из них в отдельные квартиры (зачем же перебираться из одной комнаты в другую, меняя шило на мыло!). Но бывает так, что отношения с соседями настолько накалены, что жильцы соглашаются уехать куда угодно, лишь бы подальше отсюда. Если в такой ситуации нет денег на отдельную квартиру – покупается комната. И, наконец, последний вариант – социально неблагополучные люди. Переезд из собственной квартиры в комнату становится очередным этапом ‘скольжения вниз’, а полученная доплата отправляется ‘на пропой души’… Все равны, но некоторые равнее Затевая продажу комнаты, надо иметь в виду одну юридическую деталь – она называется ‘первоочередное право покупки’. Согласно ст. 250 Гражданского кодекса, говорит Юлия Кондратенко, генеральный директор юридической компании ‘Бергер и Партнеры’, им обладают владельцы других долей в коммунальной квартире – это собственники других комнат и (если хотя бы одна из комнат в квартире находится в муниципальной собственности) местные власти. Отказ этих сособственников купить комнату по цене и на условиях, предлагаемых продавцом, должен быть заверен нотариусом и приложен к пакету документов договора купли-продажи, который отдается для государственной регистрации в управление Федеральной регистрационной службы. На практике, разумеется, продавцам далеко не всегда удается получить от соседей подобные документы, тем более нотариально заверенные. В таком случае собственник направляет им заказные письма с уведомлением, и отсутствие ответа в течение месяца истолковывается как отказ от преимущественного права: собственник может продавать свое имущество третьим лицам. Но в этом случае сделка ‘подвисает’ — в течение трех месяцев сособственник может оспорить сделку в суде, если посчитает, что его преимущественное право было нарушено. Важнейшим следствием из всего этого является тот факт, что продажа должна осуществляться именно по той цене, которая фигурировала в уведомлении. Никакие варианты с ценой ‘по БТИ’, ‘до миллиона рублей’ (чтобы собственнику, владевшему объектом менее трех лет, не платить подоходный налог) невозможны. Если вскроется, что в договоре купли-продажи стоит сумма меньшая, чем в уведомлении, любой из тех, кто обладает первоочередным правом покупки, может через суд оспорить сделку, вернуть покупателю заплаченные за комнату деньги (именно ту сумму, что в документах!) и стать собственником недвижимости.