Новости рынка недвижимости

Чиновники Ростовской области одобрили программу по поддержке молодых семей и работников бюджетной сферы. Для этого уже введён закон об ипотечной амнистии. Данное решение законодательного собрания Ростовской области включает в себя аннулирование долгов по ипотеке молодых семей, в которых родились дети. Этот закон также касается тех, кто задействован в бюджетной сфере, в частности участвующих в жилищных программах администрации области. До этого программа, заключающая в себе помощь молодым семьям, уже существовала, однако принятые депутатами нововведения, теперь учитывают интересы и семей где дети уже родились. Известно, что данная программа на федеральном уровне наделяла денежным вознаграждением только матерей, которые родили ребёнка после 1 января 2007 года, но в ростовской области программа по поддержке материнства и детства, продолжается и в текущем году. Так местной властью в 2008 году запланировано увеличение количества детских садов, а так же повышения их качества, для того чтобы детям было в них ещё комфортнее.

Жилищная реформа по сути загнала в угол собственников квартир. Теперь им приходится думать о новой форме управления своей собственностью - то есть своем доме. Приходится создавать ТСЖ (или другие формы организации собственников) и хозяйствовать совместно (или самостоятельно) или при помощи управляющей компании. Спрашивается, а кому это нужно? Раньше были ЖЭКи, потом появились ДЕЗы (мы уже почти привыкли к этому названию)… Но жизнь не стоит на месте, в лексиконе появляются новые слова (например, ТСЖ - товарищество собственников жилья или УК - управляющая компания), а в семейном бюджете дополнительные статьи расходов. В рамках жилищно-коммунальной реформы нам навязывается новая форма управления многоквартирным домом. И не важно, что вы не юрист, не бухгалтер, не сантехник или электрик, важно, что вас уже ‘посчитали’ и вы один из ‘них’ - то есть тех, кто живет в своей квартире и хочет, чтобы в его кране текла вода, в комнате горел свет, на кухне работала плита, не отключалась телевизионная антенна и в подъезде не воняло мусором. Водрузив ответственность за исполнение таких желаний на свои плечи мы ‘идем по жизни смеясь’, потому что зачастую, ничего не понимая, пробуем себя в роли опытных хозяйственников. А что еще остается? Доверить свое хозяйство Управляющей компании можно, но, во-первых их услуги стоят дорого, а во-вторых, большинство из них - это же бывшие ДЕЗы, то есть те самые ЖЭКи, печально памятные еще с советских времен. Неужели возвращаться к ним? Будем откровенны, каждому жителю (собственнику) квартиры абсолютно безразлично, кто занимается домом, лишь бы не было проблем, связанных с ее обслуживанием, да не увеличивался бы размер коммунальных платежей. Помимо основной работы содержать в чистоте стены дома, а в исправном состоянии внутридомовое оборудование мало кому интересно. Поэтому большинство решений, закрепляемых на собраниях жильцов (где дай бог, если придет 51%) фактически принадлежит 3-4 лицам, рассчитывающим в будущем получить хоть какую-то отдачу. В результате такого отношения в 90% случаев самоуправление приводит к серьезным трудностям. Люди, ставшие хозяйственниками не знают, что делать, все-таки они не профессионалы в этой области… Что им можно посоветовать? Прежде всего, спокойствие. Забота о доме - это обыкновенная работа, на которой сотрудниками выступают ваши соседи. Поэтому первое, что нужно сделать это постараться организовать жильцов - пусть каждый из них возьмет на себя посильную работу: кто-то распечатает бланки, кто-то проконтролирует установку входной двери, кто-то займет очередь в одну из контор, а кто-то подметет лестничные клетки и т.д. Конечно, это только начало, но именно с этого начинается решение общих серьезных вопросов. Из всеобщей разрозненности возникает хаос, которым оперативно воспользуются более умелые управленцы, которые в итоге заставят жильцов плясать под их дудку. Также следует огласить результаты финансово-хозяйственной деятельности, чтобы жильцы видели, на что уходят их деньги и какие суммы понадобится сдавать в будущем периоде. Не стоит горевать по поводу создания товарищества. Навредить такая форма объединения жильцов сама по себе не может. Негативные последствия могут возникнуть лишь из-за неправильного осуществляемой деятельности. Поэтому ‘у руля’ должны стоять грамотные люди. Так, не следует выбирать председателем товарищества человека, не имеющего за спиной опыта руководящей работы и слабо представляющего деятельность коммунальщиков. ТСЖ является некоммерческой организацией и все сборы и доходы, получаемые товариществом в результате его деятельности, идут на обслуживание и благоустройство дома и придомовой территории. Однако, от жилых квартир и лестничных клеток средства на благоустройство не появляются. Нужен некий источник, который может приносить хотя бы минимальный доход. К таким источникам дохода могут быть отнесены нежилые помещения в доме, находящиеся на балансе ТСЖ. В частности довольно часто такие помещения располагаются на первых этажах здания (магазины, офисы и пр.). Арендная плата постояльцев может быть направлена в фонд ТСЖ. Соответственно, если подобных площадей нет - нет и дохода. Идем дальше. Придомовая территория. Кто определяет, в каких границах она расположена. На сегодняшний день до сих пор не выработан механизм закрепления точных границ придомовой земли членам ТСЖ. Следовательно, велика вероятность того, что только что облагороженные газоны или детская площадка (стоянка для автомобилей) могут быть заняты новоиспеченными ‘латифундистами’ и напротив ваших окон начнется возведение многоэтажного комплекса из стекла и бетона. Стоит упомянуть и о стоимости элементарных услуг сантехника, плотника или электрика. Каждый из нас хотя бы раз (скорее всего чаще) пользовался услугами таких специалистов. Получается не самая привлекательная картина. Раньше, если, предположим, тек кран, жилец приобретал деталь, вызывал мастера и, спустя неопределенный срок, ему привинчивали новый кран. Кран мог принести и сам мастер и предложить его по сходной цене. Поскольку ждать мастера приходилось долго, то ему доплачивали, чтобы он прикрутил кран понадежнее, и сантехника в скором времени не пришлось бы вызывать снова. Сейчас услуги ДЕЗов платные и прейскурант подстегивает мастеров не тянуть с приходом к нуждающимся. Однако и цены нынче не советских времен… Управляющая компания конкурирует с ДЕЗом (последние никто не отменял) и вот тут возникает целая проблема, которую жильцы решают самым простым для себя способом - они вызывают того, кто быстрей придет, платят наличными без всяких квитанций и живут спокойно до следующей поломки. С обслуживанием дома так не получится. Это в свою собственную квартиру мы постараемся установить хороший и следовательно недешевый кран, а вот на пространстве вне квартиры… Извините, нет. Но это не главное, под домом проходят коммуникации труб с электронасосами, электросети и пр. - это дорогостоящие предметы и вопрос цены здесь имеет крайне важное значение, впрочем, как и гарантийный срок эксплуатации, и периодическое обслуживание, и профилактика. При этом стоимость вызова и услуг мастера имеет решающее значение. Это только небольшой круг проблемных ситуаций, от которых члены ТСЖ разводят руками. Как быть неудачливым собственникам, вдоволь насладившимся самоуправлением? Неужели нельзя оставить дом на балансе ДЕЗа (как бы он там теперь не назывался) по приемлемым муниципальным ценам обслуживания? Сложно ответить на этот вопрос. Ведь в каждом конкретном случае свои особенности. Прежде всего, не стоит паниковать. ТСЖ - это хорошая организация, нужно только привыкнуть видеть себя ее членом. Зачастую ТСЖ сами организуют выгодную для себя ‘Управляющую компанию’, как некоммерческое предприятие (поскольку стандартные управляющие компании создаются, разумеется, на коммерческой основе). Известны варианты, когда ТСЖ и Управляющая компания создают взаимовыгодное соглашение, по которому уровень обслуживания дома устраивает всех. Стоит ли обращаться в Управляющую компанию, минуя процедуру создания ТСЖ? В принципе, такой вариант возможен. Но! Не стоит забывать, что в этом случае жильцы дома (или нескольких домов) становятся обезличенными, не имеющими права голоса и слепо выполняющими указания ‘сверху’. В настоящее время нельзя оставаться отстраненным от коллектива жильцов и проблем, стоящих перед всеми собственниками жилья или нанимателями муниципальных квартир. Именно от безразличного отношения к своим соседям и происходит неудовлетворительное обслуживание дома. Следует помнить, что никакой чужой, пусть даже очень добрый ‘дядя’ не станет по своей воле относится к вашему дому с повышенным вниманием, хотя возможно именно это и требуется. Есть и еще один недавно возникший плюс в пользу ТСЖ. Согласно новой муниципальной программе ‘Ответственным собственникам - отремонтированный дом на 2008-2014 годы’ капитальный ремонт жилых зданий будет производиться только в том случае, если там образовано ТСЖ. Кому нужны такие жертвы, сколько можно платить за удобство и цивилизованные взаимоотношения последними нервами и здоровьем, не говоря о деньгах? Разумеется, не нам - обыкновенным собственникам наших законных жилых квадратных метров. Мы только учимся приспосабливаться к очередным нововведениям, параллельно стараясь получить от всего хоть какую-то выгоду.

В столичных деревнях Кожухово и Захарьино будет проведена масштабная реконструкция наряду со строительством нового жилья. Предусмотрена прокладка коммуникаций, создание транспортной и социальной инфраструктуры; новое строительство будет вестись только на свободных площадях. Территория поселка Кожухово, который расположен на востоке Москвы в 4 км от МКАД на участке 96 га, в настоящее время застроена старыми жилыми 1- и 2-этажными домами. Проект предусматривает увеличение площади застройки участка до 300 тыс. кв. метров, реконструкцию и развитие социальной инфраструктуры, развитие транспортной системы поселка. Для строительства дороги в ходе реконструкции деревни Кожухово предполагается снести 16 жилых домов, жителям которых в качестве компенсации будут предоставлены 16 новых домов на территории этого же поселка. На территории деревни Захарьино, расположенной на юго-западе столицы в 9 км от МКАД, планируется построить 22 типовых коттеджа для многодетных семей за счет городского бюджета. Общая площадь деревни составляет 106.5 га, при этом жилая застройка занимает лишь 18.9 га – большая часть территории объекта свободна для застройки. Работы до 2015 года проведет ГУП ‘Управление перспективных застроек’.

Судебные приставы всерьез взялись за должников по ипотечным кредитам. В последнее время граждане, задолжавшие банку, все чаще стали оставаться без крыши над головой. Только накануне лишились квартир две семьи из Новокузнецка. В 2006 году они оформили ипотеку на двух- и трехкомнатную квартиры. Однако жить долго и счастливо в новых апартаментах не получилось. Одна семья вдрызг разругалась, а в другой главный кормилец лишился работы. Соответственно выплачивать взносы должники прекратили. Через год банк обратился в суд. Тот встал на сторону банкиров. В итоге судебные приставы арестовали квартиры должников и уже выставили их на торги, которые пройдут в марте. Заложенное имущество будет продано, а деньги возвращены банку. Кроме того, сейчас судебные приставы Новокузнецка готовят документы для передачи на реализацию еще двух квартир, хозяева которых также не потянули ипотечные кредиты. Ничего неожиданного в этих делах нет: заемщиков всегда предупреждали, что долг по ипотеке платежом красен, иначе будьте готовы к выселению. Но раньше подобные дела были редкостью. Граждан вообще не могли выселить на улицу, если жить негде. А квартира, купленная по ипотеке, чаще всего была единственной. Ситуацию изменил Гражданский процессуальный кодекс. Теперь банк вправе лишить заемщика жилья, заложенного по договору ипотеки, даже если оно является единственным для должника. Закон об ипотеке также никаких препятствий для этого не содержит. Технология проста. Банк имеет право обратиться в суд, если заемщик начал регулярно запаздывать с платежами. Достаточно три раза просрочить взнос, причем не обязательно подряд. Такая норма прописана в законе об ипотеке. - В принципе банки обычно заинтересованы решить дело мирным путем и не доводить его до суда, - пояснил один из банковских экспертов. - Варианты разные: предоставить отсрочку или дать возможность должнику самому продать квартиру и вернуть долг, а разницу оставить при себе. Если же договоренности не удается достичь, то остается суд. Судебные приставы в данном случае уже конечная инстанция. Они действуют исключительно по решению суда. Но все же Федеральная служба судебных приставов рекомендует банкирам по внимательней проверять кандидатов в должники. Например, в Демянском районе Новгородской области у судебных приставов не получилось с первого раза продать дом, купленный в кредит. Добротные палаты приобрел более чем за полмиллиона рублей шофер местного райпо. Проблема только в том, что водительская зарплата не позволила выплачивать кредит. Возникает закономерный вопрос: неужели сразу не было ясно, что человек не отдаст при всем желании? Теперь дом будет предложен банку. Если кредиторы не согласятся, то дом попытаются продать по пониженной цене. Другой вариант: долг будут по копейкам вычитать из водительской зар платы. Но в таком случае ждать погашения кредита придется десятилетия.

Чем обогреваются наши квартиры? Стандартный набор сможет перечислить, пожалуй, каждый: батареями центрального отопления и бытовыми электрическими нагревателями — масляными радиаторами либо конвекторами. В последнее время к ним еще прибавились кондиционеры с функцией обогрева. Все это стало настолько привычным, что недостатков таких способов мы попросту не замечаем. Между тем их довольно много. Малая площадь теплообмена этих устройств приводит к необходимости поднимать температуру нагревательного элемента: когда на улице трещат настоящие морозы и отопление включено на полную мощность, о батарею вполне можно обжечься. В результате нагретый у батареи воздух быстро поднимается вверх и отдает свое тепло потолку, опускаясь обратно уже охлажденным. Учитывая, что радиаторы центрального отопления в основном расположены под подоконником, то все это движение зачастую и вовсе происходит за занавеской, обогревая фактически лишь приоконное пространство. Пол при этом остается холодным в любом случае, а в помещении порой возникают настоящие сквозняки. Теперь представим другую ситуацию. Предположим, что вместо одного, максимум двух-трех ‘точечных’ источников тепла в виде привычных радиаторов под окнами вашу комнату обогревает большая, умеренно нагретая поверхность пола в комнате. В этом случае теплый воздух медленно и равномерно поднимается от пола к потолку, не перенося при этом пыли и не создавая устойчивых «течений», затем постепенно остывает и опускается вниз. Кроме того, прикосновение босых ног к напольному покрытию с температурой 25 градусов вызывает ощущение комфорта, а относительно прохладный воздух на уровне головы позволяет избежать духоты… Тапочки можно смело оставлять у порога, а дети часами будут играть на полу, не подвергаясь риску простуды. К сожалению, ни один из распространенных сегодня тепловых приборов не обеспечивает подобного комфорта. Ни один, кроме систем теплых полов. И в дом, и в квартиру Системы теплых полов, как правило, являются атрибутом ванной комнаты, кухни или туалета. Между тем теплый пол вполне можно использовать не только в качестве дополнительной системы комфортного обогрева, но и как основной источник тепла. Это актуально для владельцев коттеджей и дачных домов, особенно в тех случаях, когда нет возможности подключиться к системе центрального отопления. В квартирах же, где избавиться от батарей нет ни возможности, ни необходимости, теплый пол станет великолепной дополнительной системой, предназначенной для достижения теплового комфорта. Впрочем, не только — в межсезонье, когда центральное отопление или еще не включено, или уже отключено, квартира, бывает, остывает ниже всяких санитарных норм. С теплым полом подобное не грозит. Ну и конечно, не будем все-таки забывать про ванные и санузлы… Как устроены Устроены теплые полы совсем несложно, но монтаж их все-таки лучше доверить профессионалам. А вот выбирать и покупать все равно придется вам. Запомните: комплект для электрического теплого пола состоит из одной или нескольких нагревательных секций, терморегуляторов, датчиков температуры и крепежных материалов: монтажной ленты и трубки. Нагревательная секция — это специальный электрический кабель, который выделяет необходимое для обогрева тепло. Его длина зависит от размера обогреваемой площади. Теплые полы могут быть как вспомогательными, так и основными системами обогрева в квартире или загородном доме Работой управляет подключающийся к конструкции терморегулятор, который для удобства устанавливают на стене. Он экономит от 30 до 70 процентов электроэнергии, обеспечивая подачу напряжения к кабелю только тогда, когда это необходимо для поддержания заданной температуры поверхности пола. Терморегуляторы бывают разными: от обычных, с небольшим набором функций, до программируемых. Первый вариант, простой и недорогой, отключает систему, когда температура на поверхности пола достигнет заданной величины, и включает ее, если температура снизилась на 1 градус. Более дорогие программируемые терморегуляторы экономят больше электроэнергии, потому что они приводят систему в действие только на то время, которое вы выберете сами, запрограммировав наиболее удобный график включений/выключений. Настраивается программируемый терморегулятор очень просто. Системы теплых полов надежны и гарантированно служат не менее 15 лет. К услугам потребителей — различные марки: как популярные и широко распространенные Теплолюкс, так и новинки рынка, например, Green Box. Готовьте кошелек Теплый пол — вещь недорогая и вполне доступная по цене, особенно если сравнить его стоимость с другими статьями расходов на ремонт и отделку. Комплект с обычным терморегулятором для ванной комнаты в типовой квартире стоит примерно 4000 рублей, для кухни — 7000 рублей. Если выбрать программируемый терморегулятор, цена немного изменится: обычный стоит 1800–2000 рублей, программируемый — 3000–4000. Система для обогрева однокомнатной квартиры площадью 35 квадратных метров обойдется в сумму 20 000 — 30 000 рублей в зависимости от вида нагревательного кабеля. Не стоит экономить и покупать по отдельности самые дешевые детали теплого пола. Желательно, чтобы все компоненты были произведены одной и той же компанией. При выборе марки стоит обратить внимание на то, чтобы нагревательные кабели были изготовлены в соответствии с международными стандартами, а также имели необходимые сертификаты. Важно и то, на какое напряжение в сети рассчитана мощность системы.

Московские власти приступили к строительству Четвертого транспортного кольца (ЧТК). Первые готовые участки кольца планируется ввести в 2011 году, а полностью завершить все работы и ‘замкнуть’ кольцо предполагается к 2015 году. Пожалуй, именно тогда этот проект и начнет приносить плоды. До этого времени, по мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, от ЧТК будет больше проблем, чем пользы. Судя по всему, ситуация с Четвертым кольцом станет развиваться по сценарию Третьего транспортного кольца (ТТК). Поскольку планируется строить и вводить ЧТК отрезками, что неминуемо создаст «пробки» на въезде и выезде с законченных участков дороги, как это было на ТТК. Исторически Москва застраивалась по ‘кольцевому’ принципу: Бульварное кольцо, Садовое кольцо, МКАД, ТТК. И чем больше будет колец и перемычек, тем меньше должно стать пробок, поскольку разгрузятся радиальные трассы. Но проблема в том, что темпы прироста столичного автопарка опережают темпы строительства дорог – строители просто не успевают за автомобилистами. Ведь в свое время на ТТК возлагались большие надежды, но они в полной мере не сбылись. И сегодня самые большие ‘пробки’ возникают не на радиальных трассах, а именно при движении по хордам. В столице довольно много времени занимает перемещение с одного радиуса на другой. Приходится ехать либо через перегруженное Третье транспортное кольцо, либо через МКАД, по которому курсирует грузовой транспорт. Так что строительство еще одного московского кольца — дело конечно нужное, но не следует ждать от него чудес. ЧТК разгрузит радиальные и кольцевые трассы не раньше, чем будет полностью достроено — к 2015 году. Транспортная доступность – один из серьезных факторов, влияющих на стоимость квартир и коммерческой недвижимости. Поэтому многие люди интересуются, как поведут себя цены на жилье и офисы, расположенные неподалеку от ЧТК? Специалисты аналитического центра www.irn.ru, полагают, что ситуация будет развиваться, примерно по тому же сценарию, который уже продемонстрировало ТТК. Во время его строительства ему пророчили судьбоносную роль в ценообразовании прилегающей к нему жилой недвижимости. Однако ничего примечательного там не произошло. Более того, к сегодняшнему дню некоторые квартиры (находящиеся в непосредственной близости от ТТК) выросли бы в цене более ощутимо, если бы мимо них не прошло третье кольцо. Оказывается, покупателям больше по душе тишина и покой, а не автострада под окнами. Поэтому крупная магистраль, которая врывается и разрушает некогда тихие дворики, негативно влияет на стоимость квартир. На общем фоне такие объекты будут на 10%-20% отставать от роста цен на квартиры в аналогичных домах. В качестве примера можно привести район Спартаковской площади, рядом с которой прошло ТТК. Если говорить о ЧТК, то эта трасса пройдет, например, по Ломоносовскому проспекту, где расположены престижные ‘профессорские’ сталинские дома, а стоимость квадратного метра доходит до $7 тыс. Зато жилые дома, находящиеся на относительном удалении от ЧТК, в глубине кварталов, прилегающих к кольцу, наоборот, имеют все шансы прибавить в цене дополнительные 10%. Если, конечно, ЧТК действительно улучшит транспортную доступность в этом районе. Что касается коммерческой недвижимости, то она отреагирует на появление новой магистрали более однозначно. Сотрудники аналитического центра www.irn.ru, полагают, что дополнительный прирост составит около 20%. Кроме того, на свободных земельных участках вдоль ЧТК будут строиться торговые и офисные центры, отвечающие современным требованиям. Но это все будет в перспективе, а пока москвичам придется потерпеть еще минимум 7 лет — до полного завершения проекта. Во сколько раз возрастет к этому времени количество машин в городе – можно только догадываться. Поэтому делать серьезные прогнозы о влиянии ЧТК на жизнь москвичей пока что рановато.