Новости рынка недвижимости

На рынке новостроек Подмосковья в ближайшие месяцы сохранится высокий темп роста. Об этом сообщили в аналитическом консалтинговом центре холдинге’МИЭЛЬ’. По данным ‘МИЭЛЬ’, в феврале на первичном рынке жилья Московской области появилось 20 новых объектов, или 181 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц снизился на -5,5% по количеству домов, и по суммарной площади квартир на -4,8%, что составило 447 домов-новостроек, или 2528,9 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена предложения подмосковных новостроек в феврале увеличилась на 5,5% до уровня 2452 $/кв. м. С начала года прирост составил 7,6%. Максимальная удельная цена предложения по итогам февраля – 6122 $/кв. м, минимальная – 1012 $/кв. м. Наибольшие приросты цен зафиксированы в среднем классе новостроек (+5,9%) и монолитных домах (+6,2%). Квартиры эконом класса и панельные дома дорожали меньшими темпами. Более половины всех предложений февраля – квартиры в монолитных домах. Существенную долю предложений занимают и панельные новостройки – 37,6% по количеству домов, или 41,7% по суммарной площади квартир. Большинство предложений февраля – квартиры в новостройках среднего класса – 65,3% домов, или 63,2% площадей, около трети всех предложений – эконом-класс, предложения бизнес класса незначительны. ‘По нашей оценке, высокий темп роста цен может сохраниться еще два-три месяца, после чего, в условиях снижения платежеспособного спроса, уровень цен начнет стабилизироваться’, – говорит директор аналитического центра ‘МИЭЛЬ’ Владислав Луцков.

По мнению специалистов корпорации Mirax Group, сегодня можно говорить о формировании на рынке недвижимости премиум класса нового сегмента – апартаментов. Как сообщили проекту в пресс-службе корпорации, уникальность апартаментов в том, что они могут интегрироваться как в жилые комплексы, так и в бизнес-центры, гостиницы. В любом случае это статусная нежилая недвижимость, в которой владельцы проводят не более 10-15% своего времени. Основное предложение апартаментов сосредоточено сегодня в бизнес-центрах класса ‘А’ и элитных жилых комплексах. Стоимость квадратного метра в апартаментах в Москве колеблется от 10 до 38 тыс. долларов. Спрос на апартаменты еще только формируется, однако уже сегодня, согласно исследованиям, проведенным Mirax Group, доля покупателей этого вида недвижимости в общем объеме спроса на недвижимость класса ‘премиум’ составляет порядка 15%. Покупателями апартаментов являются преимущественно мужчины в возрасте от 35 до 50 лет, владельцы крупного и среднего бизнеса, топ-менеджеры крупных компаний. Mirax Group представляет апартаменты в деловом комплексе ‘Федерация’ на территории ММДЦ ‘Москва-Сити’, а также в бизнес-центре Mirax Plaza на пересечении Кутузовского проспекта и улицы Кульнева и в ЖК ‘Кутузовская Ривьера’. В 2007 году Корпорация вложила в развитие сегмента апартаментов 285 млн. долларов. За следующие 2-3 года Mirax Group планирует удвоить свои инвестиции в данный класс недвижимости. ‘Это молодой и очень перспективный сегмент, - отмечает Максим Привезенцев, - поэтому мы планируем развивать его не только в Москве, но и в рамках зарубежных проектов наших акционеров, например, в Черногории’.

Британский футболист Дэвид Бекхэм отдал принадлежащий ему особняк, расположенный на искусственном архипелаге Палм Джумейра родителям своей жены, Виктории Бекхэм. Бекхэм постоянно занят и поэтому не сможет проводить в дубайском доме много времени. Поэтому он передал ключи своим тестю и теще, Тони и Джеки Адамс (Tony and Jackie Adams), хотя и останется формальным владельцем недвижимости. Особняк на архипелаге, который напоминает формой пальмовый лист, Бекхэм купил в 2002 году за 1,6 миллиона долларов. Сегодня стоимость дома выросла в 10 раз и достигла 16 миллионов долларов, учитывая возросшую популярность курортов Дубаи.

Российское законодательство - одно из самых неудобных для развития ипотечного кредитования в Европе. К такому выводу пришли аналитики Европейского банка реконструкции и развития (EBRD) в опубликованном на днях докладе ‘Ипотека в переходных экономиках’. Авторы доклада выясняли, насколько законодательство и правоприменение, касающееся ипотеки, в Центральной и Восточной Европе, а также в странах СНГ, включая Россию, соответствует потребностям рынка. EBRD формулирует десять принципов удобного и эффективного ипотечного законодательства. Это в основном быстрота, простота, дешевизна и надежность рыночных процедур, а также гибкость, с которой они могут быть приспособлены к нуждам конкретных участников рынка. В половине из стран, упомянутых в докладе, есть эффективная правовая основа для развития ипотечного рынка. Единственная страна, получившая оценку ‘много проблем’,- Россия. В России слишком сложны по сравнению и с идеальным положением вещей, и с положением в других странах процедуры, связанные с получением ипотечного кредита и функционированием соответствующего сегмента финансового рынка. Как следствие, они еще и занимают слишком много времени.

Белоснежные песчаные пляжи и бесконечная морская лазурь Сейшельских островов сделали этот уголок Земли излюбленным местом отдыха европейцев. Сегодня это один из самых респектабельных и дорогих курортов в мире. Годы господства на островах Французской республики и Британской империи сделали культуру и уклад жизни местных жителей максимально приемлемыми для выходцев из ‘Старого света’. Затерянные в океане Республика Сейшельские острова – это архипелаг в Индийском океане, который состоит из 116 островов к востоку от побережья Африки. Общая площадь государства составляет 455 кв. км. В числе островов, на которых сконцентрировано население страны, Маэ, Праслин, Бёрд, Денис, Дерош, Аноним, Альфонс и несколько других. Природа островов необычайно богата, они относятся к уникальным уголкам мира. Для ее сохранения местные власти разработали множество экологических программ и наложили существенные ограничения на строительство объектов недвижимости, поэтому здесь редко появляются новые проекты. Рай на земле Однако управляющая кампания Per Aquum Resorts объявила о выводе на рынок проекта жилой элитной застройки на острове Фелисите (Felicite), который долгое время оставался необитаемым. Новый туристический комплекс – поселок Zil Pasyon – займет 268 га. В него войдет 28 частных вилл по индивидуальным проектам, отвечающим основному принципу бренда Per Aquum – минимизировать воздействие на природу. При этом будут использованы уникальные дизайнерские находки, к примеру, плавательный бассейн на крыше дома. Дополнительно к частным виллам предусматривается постройка 38 курортных вилл и курортная инфраструктура, как для покупателей, так и для гостей. Глава отдела зарубежной недвижимости компании Paul’s Yard Элла Братилова говорит о том, что Сейшелы, в отличие от других курортных стран, отличаются демократичностью как расценок на недвижимость, так и сервиса. ‘Местные власти ориентированы на сохранение уникальной экологии островов, в связи с чем такие вопросы, как прокладка коммуникаций и разрешение на масштабное строительство, решаются очень долго и проходят много проверок’, – рассказала эксперт. По словам г-жи Братиловой, небольшой дом на Сейшелах вдали от береговой линии по-прежнему можно приобрести за 50 тыс. долларов. При этом на островах не так много объектов, стоимость которых доходит до 5 млн долларов. В связи с этим эксперт весьма осторожно оценивает перспективы строительства здесь элитной недвижимости. ‘Сомневаюсь в успешности крупных проектов элитной недвижимости на Сейшелах, потому что здесь всего три сравнительно небольших острова, на которых сконцентрирована вся туристическая инфраструктура. Фелисите – четвертый, причем пока что он все еще необитаемый’, – добавляет эксперт. По ее мнению, Сейшелы более пригодны для строительства отелей, таймшеров и апартаментов. ‘Сейшелы – это чистый воздух, уединение, неприхотливый сервис и близость к природе. Широко развитой инфраструктуры для отдыха и развлечений там нет, и вряд ли появится’, – рассказала г-жа Братилова. Вопрос о популярности недвижимости на Сейшелах среди россиян упирается в два трудных момента: отсутствие информации о местных девелоперских проектах и длительность перелета, равная 15 часам, считает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании ‘Бест-Недвижимость’ Юлия Титова. В целом цены на недвижимость очень высокого класса на Сейшелах относительно невысоки и составляют около 6 тыс. долларов за 1 кв. м. ‘Недвижимость подобного уровня в Европе стоит значительно дороже. Уровень комфорта, возможно, свидетельствует в пользу Сейшел’, – добавляет г-жа Титова. По словам Юлии Титовой, на Сейшелах, в отличие от жилья, частных отелей практически нет, поэтому частный курортный проект Zil Pasyon привлекает инвесторов. ‘Интерес к проекту уже проявил один из шейхов из ОАЭ’, – добавила г-жа Титова. Громкие проекты К 2011 году на Сейшельских островах будет реализован еще один крупный проект, на этот раз компанией IFA Hotels & Resorts, которая специализируется на курортной элитной недвижимости в экзотических странах. Компания совместно с девелопером Indian Ocean Resorts Ltd планирует отстроить на Сейшелах два отеля формата 5 звезд, апартаменты, виллы и яхт-клуб. Общая площадь земельного участка под данный проект составляет около 480 га, сумма инвестиций – от 450 млн долларов. Проект будет выполнен в тропическом экостиле, разработанном известным южно-африканским архитектором Стефаном Антонио. Одним из самых громких проектов, заявленных на Сейшелах, стало строительство искусственного острова, спроектированного южноафриканским дизайн-бюро ‘Деннис Мосс и партнеры’. Его площадь составит около 40 га, там планируется возвести порядка 400 вилл. Инвестиции в проект компания не разглашает. Однако, по словам Эллы Братиловой, данный проект сложен в реализации, особенно в части согласования строительной документации с местными властями, и пока что работы не начались. Офшорные возможности Основной статьей дохода бюджета Сейшельских островов до недавнего времени оставался туризм. Однако в 1994 году местные власти приняли решение дифференцировать доходы. Так появилась офшорная зона и ‘Закон о международных компаниях’, который существенно смягчил условия регистрации компаний для ведения международного бизнеса. Основные преимущества офшора в полном отсутствии налогов и сохранении конфиденциальности реальных владельцев активов. По данным аналитиков английской компании OBN, для регистрации офшора на Сейшелах достаточно одного акционера и одного директора, причем обе должности может совмещать один человек. Кроме того, отсутствуют требования к размеру акционерного капитала и количеству сотрудников. Вместе с этим законом иностранные граждане получили возможность приобретать недвижимость на Сейшельских островах. Причем для них были введены налоговые льготы и простые схемы получения вида на жительство. При покупке недвижимости необходимо заплатить налог, равный 10% от ее стоимости, рассказывает Юлия Титова из ‘Бест-Недвижимости’. При этом ежегодного налога, в отличие от Европы, в регионе нет. Для сравнения, на Кипре такой ежегодный налог составляет около 3,5%, в Испании – 0,2%, во Франции и Италии – 2%. Собственники недвижимости на Сейшелах получают резидентскую визу, фактически соответствующую виду на жительство.

Около миллиона человек, взявших ипотечные кредиты в США, оказались неплатежеспособными и теперь лишены права выкупа закладной, — это рекорд с 1953 года, то есть за все время, на протяжении которого ведется подобная статистика, говорится в исследовании Ассоциации ипотечных банков США. В действительности тех, кто более не в состоянии расплачиваться по кредиту, может оказаться больше, поскольку ассоциация учитывала лишь 80% всех просроченных кредитов, что составляет 46 миллионов займов. ‘Доля кредитов, по которым заемщики лишены права выкупа закладной, составляет 2,04% от общего числа просроченных кредитов на конец четвертого квартала 2007 года, что на 35 базисных пунктов больше, чем в третьем квартале 2007 года, и на 85 базисных пунктов больше, чем за аналогичный период 2006 года. Уровень кредитов, по которым заемщики уже лишены права выкупа закладной или находятся в процессе лишения, — самый высокий за всю историю’, — говорится в докладе. По данным ассоциации, количество кредитов, по которым только начинается процесс лишения права выкупа закладной, составляет 0,83%, то есть почти 382 тысячи кредитов. Самая тяжелая ситуация сложилась в столь привлекательных для покупки недвижимости штатах, как Калифорния и Флорида. 21% всех просроченных кредитов в США приходится именно на эти два штата, при этом количество начатых процессов лишения прав выкупа закладной в них составляет 30% от целого по стране. Более того, отмечается в исследовании ассоциации, 39% просроченных обычных ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой приходится на Калифорнию и Флориду, а количество начатых процессов по лишению прав на выкуп закладной по таким делам составляет в этих двух штатах 47% от общего количества по стране. Аналогичная ситуация и с ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой для заемщиков с небезупречной кредитной историей: количество начатых процессов по лишению прав на выкуп закладной по таким делам в Калифорнии и Флориде составляет 36%, тогда как в них сконцентрировано 29% таких кредитов от общего количества по стране. ‘Уровень лишения прав выкупа закладной во Флориде в период с четвертого квартала 2006 года по четвертый квартал 2007 года увеличился более чем в три раза, а в Калифорнии — более чем в два раза’, — отмечается в докладе. ‘Очевидно, что за увеличением объемов лишения права выкупа закладной стоит снижение цен на недвижимость, но причины и уровень снижения цен отличается от штата к штату. В таких штатах, как Огайо или Мичиган, снижение спроса на жилье обусловлено ростом безработицы… в Калифорнии, Флориде, Неваде и Аризоне снижение цен вызвано слишком большим количеством построенных домов’, — говорится в заявлении вице-президента по исследованию и развитию бизнеса ассоциации Дага Дункана. При этом, по его словам, немаловажно, что рост случаев лишения заемщиков их прав увеличивается, когда процент по кредиту уменьшается: ‘С прошлого сентября ставка по 6-месячным межбанковским кредитам снизилась примерно на 2,5 процентных пункта, значительно снизив бремя выплат по многим ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой’, — отметил Дункан.