Новости рынка недвижимости

Фонд имущества объявил дату первых торгов по продаже участков для индивидуального жилищного строительства. Аукцион состоится 25 декабря в 11.00. На торги будут выставлены 7 земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов – три «пятна» в Петродворцовом районе и четыре – в Красносельском. Все участки находятся в зоне застройки односемейными жилыми домами, а их составляет от 0,67 до 1,1 тыс. кв. м. Стартовая цена каждого «пятна» - от 0,5 до 1 млн руб. В отличие от принятой в Петербурге практики предоставления земли для строительства в аренду, участки под индивидуальные жилые дома будут продаваться в собственность.

Королевский институт сертифицированных оценщиков (RICS) сделал обзор европейского рынка недвижимости за 2007 год. Основное внимание в докладе European Housing Review 2008 уделено одиннадцати странам. Так, на Кипре стоимость жилья в 2007 году выросла в несколько раз, а основными покупателями «вторых» домов стали выходцы из России. Во Франции темпы роста цен замедлились и составили в среднем 4%. В Германии за первые девять месяцев прошлого года стоимость «вторички» снизилась на 5-8%, в то время как цены на новостройки выросли на 1%. В Венгрии, прогнозируют аналитики Института, снижение цен составило 1-2%. В Ирландии цены упали на 7%. В Италии темпы роста цен составили около 4% - примерно столько же, сколько в 2006 г. Та же картина наблюдается в Нидерландах. В Польше, тем временем, было отмечено увеличение стоимости новых квартир – на 28%. В Испании рост цен замедлился до 3% в годовом исчислении. В Швеции цены выросли примерно на 10%, в Великобритании – на 8%. В общем и целом RICS отмечает, что основной причиной для снижения темпов роста цен в странах Европы стало повышение процентных ставок, а не осенний кредитный кризис. Дальнейшее снижение цен или темпов их роста в 2008 г. возможны, однако в первую очередь это будет зависеть от того, как поведут себя процентные ставки.

Компании, специализирующиеся на строительстве загородного жилья, развивают строительство экономкласса. По итогам прошлого года стоимость коттеджных поселков демократичной ценовой категории выросла на 38% , бизнес-класса – на 22,4%, таунхаусы – на 21,2%. Такие данные предоставил аналитический центр корпорации ‘Инком’. К экономклассу эксперты относят загородное жилье стоимостью ниже 400 тыс. долл. и отмечают, что таких поселков на рынке не более 25% от общего объема предложений. Правда, встречаются на рынке Московской области домовладения за 150-200 тыс., но таких не более 7-10% от общего объема, и, как правило, они находятся в 100 км зоне от Москвы. Сегодня перспективными направлениями под строительство коттеджных поселков считаются Киевское, Ярославское, Симферопольское, Щелковское шоссе. Средние минимальные цены на наиболее популярных направлениях в 2007г. составили новорижское - 800 тыс. долл., рублево-успенское – 2,15 млн долл., калужское – 840 тыс. долл., дмитровское – 535 тыс. долл., минское - 800 тыс. долл. Причем особенностью 2007г. считается рост числа покупателей, приобретающих жилье по белой схеме. Сделки с указанием реальной стоимости жилья составляют 60-70% от общего количества. Эксперты подтверждают, что реальная цена сделок нисколько не отличается от предложений в экономклассе, где реализовать 250-300 объектов без прозрачных денежных потоков абсолютно невозможно. ‘Но если бы государство создавало условия для строительства, обеспечивало бы сетями и землей девелоперов, то в радиусе 30 км от МКАДа стоимость ‘квадрата’ была бы не выше 2 – 2,5 тыс. долл.’, - сказал директор по развитию ‘Родекс групп’ Валерий Мищенко в программе ‘В фокусе’ на РБК-ТВ. По его мнению, на данный момент отсутствие предложения, особенно в том сегменте, где ипотека является наиболее важным инструментом реализации, загнала цены вверх. Доля ипотечных сделок по загородной недвижимости составила около 8-9%. ‘Рынок растет за счет увеличения количества предложений, а предложения сдерживаются в силу того, что невозможно сформировать белые денежные потоки и т.д.’, - объясняет он. Административные проблемы, бумажная волокита, механизм согласования технических условий строительства приводит к коррупции на рынке. К примеру, только один процесс изменения вида использования земельного участка занимает от 6 до 9 месяцев, на согласование которого нужно получить 47 подписей. Причем эта проблема актуальна для столичных и региональных девелоперов. На фоне роста спроса на загородное жилье экономкласса ряд экспертов отмечают замедление продаж дорогих загородных домов стоимостью от 1 млн долл. При этом руководитель аналитического центра корпорации ‘Инком’ Дмитрий Таганов утверждает, что количество покупателей на жилье класса де-люкс не уменьшилось. Спрос на жилье класса де-люкс не может снизиться до уровня экономкласса, поскольку у них слишком разные целевые группы. ‘Как были богатые люди, которые хотят купить дом за 10 млн долл., так они и останутся. А те, которым невозможно отдать за дом 100 тыс. долл., и будут покупать экономкласс’, - констатирует он. По прогнозу экспертов различных компаний, в 2008г. рынок загородной недвижимости Подмосковья покажет рост на уровне 30-35%. Как предполагает Д.Таганов, 2008г. станет более активным и по росту, и по продажам, чем 2007г. По одной из версий, инвесторы ‘перекидывают’ свои инвестиции в недвижимость вследствие кризиса на фондовом рынке.

Отдаленные районы Москвы будут застроены высотками. Об этом мэр столицы Юрий Лужков сообщил журналистам во время посещения одной из первых высоток, построенных по программе ‘Новое кольцо Москвы’. По словам мэра, на сегодняшний день имеется 8 проектов высотных зданий, ‘а всего мы планируем построить 60 высоток в периферийных районах города’. В соответствии со схемой размещения высотных объектов ‘Новое кольцо Москвы’ до 2015 года, большинство небоскребов в Москве должно быть построено на въезде в город в районе МКАД и на основных радиальных магистралях. Высотки планируется строить на таких магистралях, как Алтуфьевское, Щелковское и Можайское шоссе, Люблинская и Профсоюзная улицы, Кутузовский проспект в местах их пересечения с магистралями Третьего и Четвертого транспортного кольца. Высотные объекты будут возводиться и в районе прохождения строящейся Южной рокады. Также высотки должны быть построены на пересечении МКАД с Рязанским проспектом, Ярославским, Варшавским и Можайским шоссе и Профсоюзной улицей. Как отмечалось на заседании правительства Москвы в ноябре 2007 года, строительство небоскребов будет вестись и вдоль русла Москвы-реки. Предполагается, что высотки станут дополнением панорамы города вдоль его основной водной артерии. Так называемые ‘высотные ориентиры’ будут построены в районах Марьино, Люблино и Фили-Давыдково. Между тем в ноябре при рассмотрении плана по строительству в городе высотных объектов ‘Новое кольцо Москвы’ столичный градоначальник заявил о том, что высотные здания нельзя размещать в таких районах города, где транспортная система и так значительно перегружена. В результате позднее было принято решение провести к строящимся небоскребам новые трассы. Как сообщили в Департаменте города по конкурентной политике, для транспортного обеспечения новых высоток в ближайшие четыре года планируется построить и реконструировать ряд столичных магистралей и улиц. В частности, реконструированы будут ул. Свободы и Мичуринский проспект, намечено строительство трассы-связки вдоль Малого кольца Московской железной дороги и дублера Ленинского проспекта, транспортной развязки на пересечении Балаклавского и Севастопольского проспектов, а также развязки на пересечении Профсоюзной улицы с Новоясеневским проспектом.

Мосгордума поддержала в первом чтении законодательную инициативу внесения изменений в Земельный кодекс РФ, согласно которой у собственника смогут изымать землю для строительства социального жилья. По словам заместителя руководителя департамента земельных ресурсов столицы Олега Рыжкова, в Москве наблюдается дефицит свободных территорий. В тоже время в городе наличествуют земли, неэффективно занимаемые промпредприятиями. Однако в Земельном кодексе не предусматривается возможность изъятия таких земель для строительства жилья и социальной инфраструктуры полностью за бюджетные деньги. Также Рыжков отметил, что законодательная инициатива предполагает возможность резервирования земель для государственных и муниципальных нужд в случаях, связанных со строительством жилья, предусмотренного утвержденными документами территориального планирования. Депутаты согласились, что город вынужден пойти на такую меру как изъятие земли для строительства социального жилья, но подчеркнули, что происходить это должно в исключительных случаях. На внесение поправок ко второму чтению депутаты взяли 10 дней. В случае принятия законодательной инициативы в окончательном чтении она будет направлена на обсуждение в Госдуму РФ.

В 2008 году Великобританию ждет 30-40% уменьшение инвестиционных сделок, а Германия переживет самый быстрый рост арендной платы в Европе. Такие данные содержит прогноз компании Jones Lang LaSalle. По мнению аналитиков, рынку кредитов понадобится время, что бы восстановится до обыкновенного состояния. Пока же, в 2008 году кредиты будут по-прежнему дорогими и ограниченными. Более того, ослабление финансовых рынков скажется на всех секторах, что также повлияет на спрос на недвижимость. По мнению экспертов, в 2008 г. стоимость недвижимости в Европе снизится как минимум еще на 10%. Однако, с другой стороны, на рынке будут присутствовать и некоторые позитивные факторы. Продолжающийся экономический рост поддержит рынок арендаторов и будет способствовать некоторому росту аренды; европейские компании проявляют осторожность, но находятся в хорошем состоянии, процентные ставки невысоки, кроме того, почти нет признаков избыточного предложения. ‘Мы прогнозируем, что по мере того, как инвесторы начнут в течение этого года оценивать риск с точки зрения новых рыночных реалий, на новых, более низких ценовых уровнях появятся хорошие возможности для тех из них, у кого есть большие резервы капитала. На сектор все еще ориентирован довольно большой объем капитала. Ширина и глубина, доступные инвесторам на европейском рынке, никуда не делись: ключевым фактором является уверенность’,- комментирует ситуацию Найджел Робертс, председатель отдела исследований Европы и Ближнего Востока, Jones Lang LaSalle ‘Европейские рынки недвижимости сейчас более разнообразны, чем когда-либо прежде, и они с разной скоростью адаптируются к проблемам финансовых рынков. Мы полагаем, что в 2008 г. эти неопределенные рыночные условия не изменятся, и объемы инвестиционных сделок в Европе в этом году будут на 25% ниже, чем в 2007 г. Появятся возможности для покупателей, и капитал еще есть, но теперь его соотношение 1,5 евро к 1 евро недвижимости. В Великобритании и во всей Европе произойдет дальнейшая корректировка доходов, и мы прогнозируем снижение стоимости недвижимости еще как минимум на 10% по сравнению с уровнем 2007 года. Рост арендных ставок должен остаться позитивным, но этот рост значительно замедлится’,- дополняет его Тони Хоррелл, глава европейского отдела привлечения инвестиций Jones Lang LaSalle. Относительно ситуации на британском рынке собственности глава отдела привлечения инвестиций Jones Lang LaSalle обозначил несколько ключевых прогнозов для этого рынка: ‘Мы полагаем, что к концу 2008 г. объем инвестиционных сделок в Великобритании снизится на 30-40% по сравнению с предыдущим годом. Активность будет более низкой, чем в последние несколько лет’. ‘При этом, нам уже известно о росте интереса к рынку Великобритании со стороны ряда инвесторов как внутренних, та и зарубежных, поскольку они осознают выгоду возвращения на этот рынок. Мы думаем, что в офисном секторе в Лондоне произойдет корректировка, которая приведет к появлению очень хороших кратковременных возможностей для покупателей. Мы также ожидаем, что дисконт между ценами на акции инвестиционных трастов недвижимости (REITs) и стоимостью их чистых активов (NAV) в течение этого года будет уменьшаться’,- дополняет Тони Хоррелл. При этом, аналитик предсказывает относительный рост прибылей как в секторе торговой недвижимости, так и в секторе региональных офисов Великобритании. В отношении Германии Кристиан Ульбрих, главный исполнительный директор Jones Lang LaSalle высказал следующее мнение: ‘Финансовая неразбериха последних месяцев изменила инвестиционный картину в Германии, и основные инвесторы перешли в наступление , – сказал он. – Германия не похожа на другие страны Европы, поскольку, по нашему мнению, в этом году здесь будет самый быстрый рост аренды в регионе. Мы также полагаем, что относительно больший объем кредитов на балансах немецких банков отличает этот рынок от других рынков Европы’. По прогнозам специалиста, на передний план выйдут портфели, включающие один актив или активы в одном секторе, в то время как большие смешанные портфели станут более редки, объемы отдельных сделок уменьшатся, и повысится доля сделок, совершаемых вне рынка. По его мнению, существует определенная вероятность, что торговая недвижимость начнет вытеснять офисную с позиций самого популярного класса активов.