Новости рынка недвижимости

Программа реконструкции ветхого жилья идет в городе не первый год. Продолжится ее реализация и в году наступившем. Правда, реконструкцией это можно назвать весьма условно. В большинстве случаев речь идет о сносе рассыпающихся, никуда не годных халуп и замене их жильем качественным и новым. Прощай, хрущоба! Первыми в очереди на беспощадный снос оказались знаменитые хрущевские пятиэтажки. Дома, на которые не могли нарадоваться жители расселяемых бараков и коммунальных клоповников, уже отжили свой век. Советские проектировщики некогда определили срок их службы в 20 лет. То есть хрущевки должны были простоять до полной победы коммунизма, после чего их предполагалось заменить символами грядущей эпохи. В ожидании все откладывавшегося ‘светлого будущего’ пятиэтажки честно отстояли срок вдвое больший. Больше ждать они уже не смогли. Сегодня ‘светлое завтра’ для счастливых новоселов строится уже при капитализме. На хорошей волне! Схема сноса ветхого и строительства нового жилья получила название ‘волны’. Это когда жителей сносимых домов переселяют во вновь возводимые на том же месте. Между зданиями разных эпох сходство разве что в месторасположении – ничего общего ни по планировке, ни по качеству отделки, ни по метражу между новыми и старыми квартирами нет. ‘Вынужденные’ переселенцы из ветхого фонда при этом значительно выигрывают при переселении. Происходит это благодаря принятому правительством Москвы постановлению, предполагающему сохранение ‘комнатности’, а не метража при переезде. Иными словами жители двухкомнатных квартир обязаны получить также двухкомнатную, трехкомнатной – трехкомнатную. Но комнат той же, что и в пятиэтажках, площади давно не строят – отсюда и прибавление метража. И зачастую, почти вдвое. В итоге на смену ‘малогабаритным’ и неприглядным панельным домам приходят новые современные и комфортабельные, построенные по новейшим технологиям высотные здания. Улучшается и инфраструктура города, строится больше дорог, детских садов и больниц, объектов соцкультбыта. Жилья же на той же площади появляется чуть ли не втрое больше. Процесс волнового переселения идет сегодня по всему городу – где-то медленнее, где-то быстрее. В центральном административном округе этот процесс завершен еще в начале 2006-го. Но тут, конечно, присутствует определенная доля лукавства – просто пятиэтажек в ЦАО почти не строили. А вот про Южный административный округ такого не скажешь. Всего с 1996 по 2007 годы в ЮАО отселено 153 строения. Дома-шестидесятники Городские власти приняли принципиальное решение распространить программу ликвидации аварийного и ветхого жилого фонда на подавляющее большинство панельных и блочных домов 1960–1970 гг. Под снос пойдут не только пятиэтажки, но также 9- и выборочно 12-этажные дома. Меры это вынужденные, однако весьма полезные. Как отмечают эксперты, общий износ их составляет 30–40%, причем их несущие конструкции изношены на 10–15%. По словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, при сносе старых домов городу в отличие от инвестора не нужен тройной выход площадей: ‘Мы готовы работать с коэффициентом выхода площадей 1 к 2 и даже 1 к 1,8, из которых 1,5 пойдут под переселение жителей, а 0,3 – на обеспечение других городских программ – очередников, молодых семей и т. д.’ Этот принцип делает возможным включить в программу ликвидации ветхого жилья пятиэтажки серий, которые ранее считались несносимыми, а также некоторые 9- и 12-этажные панельные и блочные дома. Процесс обновления ветхого фонда пойдет по всему городу – от ‘глубокого юга’ до ‘крайнего севера’. В этом году от хрущоб освободится Юго-Восточный округ, в 2009-м – Восточный и Северо-Восточный, в 2010-м – Юго-Западный и Зеленоградский округа. Иными словами, процесс пошел по всей столице. Оно и не удивительно, ведь объем подобного жилого фонда в целом по городу составляет порядка 20 млн кв. метров. Ставить эти дома в массовом порядке на капремонт, как планировалось ранее, большого смысла не имеет. ‘Это жилье никаким способом нельзя перевести в современное состояние. К тому же капитальный ремонт таких домов требует больших финансовых затрат для бюджета, проведения технически сложных работ’, – заявил на заседании столичного правительства, посвященном обсуждению проекта актуализированного Генплана, Юрий Лужков. Так что не надо бояться крана под окнами – возможно, он строит новое жилье для вас.

Россиянам выгоднее всего брать рублевые ипотечные кредиты, считает начальник кредитного управления КБ ‘Росавтобанк’ Анна Анохина. ‘Цены на жилье в Москве выросли с января 2008 года в среднем на 7,5%, и эксперты ожидают дальнейший рост цен на недвижимость. Объяснений этому много: и инфляция, и ослабление доллара, и использование недвижимости как наиболее привлекательного инструмента для инвестиций, и нестабильность фондового рынка’, - заявила М2 А.Анохина. По ее мнению, ‘рост цен на недвижимость будет влиять на скорейшее принятие решения о покупке квартиры в долг. В настоящий момент средний процент по ипотеке составляет примерно 12% годовых в рублях, что практически равно инфляции. Это будет заставлять людей задумываться об ипотеке как о наиболее реальном финансовом инструменте при покупке недвижимости’. Эксперт полагает, что наблюдаемое на рынке ужесточение условий ипотечного кредитования не уменьшит количества сделок. ‘Банки и ранее при рассмотрении кредитных заявок отсеивали заемщиков, вызывающих сомнения относительно своей кредитоспособности, так как цель банка – предоставить кредит с целью получения дохода в виде процентов по кредиту, а не деятельность по реализации залога, - поясняет А.Анохина. - Отсеивание некредитоспособных заемщиков помогает и самим потенциальным заемщикам более трезво оценивать свои финансовые возможности, не надеяться на русский ‘авось’. Что касается валюты кредитования, то, как считает эксперт, наиболее перспективная валюта кредитования - это рубли. ‘Ипотечные кредиты – это долгосрочные кредиты и делать прогноз относительно курса той или иной валюты на длительный срок практически невозможно. Заемщики же получают доход в основном в рублях, поэтому возникает риск курсовой разницы. Также при покупке валюты происходят потери на конвертацию, которые, безусловно, компенсируют банку низкую процентную ставку по валютному кредиту. Кроме этого, у заемщика возникает материальная выгода, если он получает кредит ниже ставки ЦБ РФ. С этой материальной выгоды он должен заплатить налог. Таким образом, люди, получающие ипотеку, будут анализировать предложения банков, оценивать свои возможности и, скорее всего, будут выбирать валюту кредитования – рубли’, - резюмирует А.Анохина.

Российский ‘голливуд’ со съемочными площадками и кинопавильонами появится в 2015 году в ближнем Подмосковье. Площадь отечественного Города Грёз составит 150 га и 700 тыс. кв. м недвижимости. Инвестиции в проект оцениваются в $1,1 млрд. 45 га территории будет отведено под съемочные павильоны общей площадью около 65 тыс. кв. м. С кинофабрикой будут соседствовать четырех- и пятиэтажные элитные апартаменты клубного типа, виллы класса de luxe – всего 500 тыс. кв. м жилья, построенного на участке 65 га. На оставшейся территории будет размещен бизнес-парк, ориентированный на кинопроизводственную деятельность, а также многофункциональная развлекательная зона.

Ленинградское шоссе – одно из самых загруженных транспортом направлений, но вопреки этому ‘ленинградская недвижимость’ довольно популярна. Это и неудивительно. Ведь ‘Ленинградка’ — продолжение Тверской, самой престижной улицы Москвы. Начинается это шоссе еще в пределах города – там, где заканчивается Ленинградский проспект. Однако ни для кого не секрет, что Ленинградкская трасса в области совсем не то, что Тверская улица в столице. По мнению ведущего эксперта Агентства недвижимости DOKI Аллы Аксёновой, из некогда исторически пафосного направления — дороги, по которой русские цари с помпой въезжали на коронацию в Москву, Ленинградская трасса превратилась в дорогу контрастов. С одной стороны престижная, с развитой инфраструктурой, находящаяся на ‘аристократическом’ Северо-Западе, она стала ярким примером того, как транспортная составляющая низвергла ее практически с пьедестала в ‘твердые середнячки’. При этом сказать, что цены на недвижимость на Ленинградке падают, — нельзя. Скорее, здесь сейчас наблюдается некая стагнация. Покупатели относятся к Ленинградской трассе с некоей прохладцей, однако потенциальные продавцы продолжают считать ее довольно-таки дорогой трассой. Из-за этого дисбаланса отношений к трассе инвестиции в загородную недвижимость на Ленинградской трассе сейчас трудно назвать привлекательными. Купить дешево здесь уже не получится, продать дорого — тоже вряд ли. Желающих купить землю или загородный дом на Ленинградке сейчас примерно на 40% меньше, чем желающих продать. Тем не менее, руководитель направления загородной недвижимости, агентства недвижимости МИАН Светлана Кондачкова считает Ленинградское шоссе традиционно ликвидным. Этому способствует развитая инфраструктура, хорошее качество самой трассы, ее освещенность вплоть до 50-го километра. Что у нас хорошего Потенциальному покупателю нужно знать как можно больше и о достоинствах, и о недостатках трассы. Начнем с хорошего. Как отмечает Светлана Кондачкова (МИАН), Ленинградка может предложить красивые, экологически чистые места рядом с лесом или водоемом. На этом направлении сосредоточены известные зоны отдыха на озерах Круглое, Долгое, а также Пироговское и Клязьминское водохранилища. Развитая инфраструктура, — одна из самых привлекательных черт Ленинградки, — во многом обусловлена наличием крупных городов: Химок, Сходни, Зеленограда и др. Вдоль шоссе построены многочисленные торговые объекты и торгово-развлекательные центры: IKEA, МЕГА, Ашан, Рамстор-сити, Гранд, Метро. Немаловажным фактором является хорошее сообщение общественным транспортом: электрички, автобусы, маршрутные такси, таксопарки районных центров. Идеал для… транспортных коллапсов К недостаткам Ленинградки наши эксперты единодушно относят уже упомянутую транспортную загруженность шоссе. Свободному движению препятствуют светофоры, пешеходные переходы и посты ГАИ, ведь дорога проходит через множество населенных пунктов. В международный аэропорт Шереметьево физически невозможно попасть, минуя Ленинградское шоссе. А на отрезке дороги от Москвы до аэропорта находится множество крупных торговых и сервисных центров, также обеспечивающих постоянный поток машин. Да и не стоит забывать, что это все-таки федеральная трасса, связывающая две столицы, по которой, к тому же, доставляются грузы, пришедшие в Россию из Европы морским путем. Пассажирский транспорт и легковые автомобили снуют по ней в обе стороны днем, а фуры — днем и ночью. Ремонтные работы на разных участках ведутся круглосуточно. В настоящее время Ленинградская трасса стала образчиком классического места для транспортных коллапсов. Эта ‘слава’ разошлась по стране, что даже когда в далеком Иркутске возвращающимся с дач горожанам ‘повезет’ постоять в некоем подобии пробки, например, на Байкальском тракте, они изрекают: ‘Ну, у нас теперь как на Ленинградке’… Но вроде бы мучиться тем, кто, добираясь до дому, дачи или аэропорта, клянет несчастную трассу, осталось недолго — в ближайшие годы планируется расширение Новосходненского шоссе, по которому можно обогнуть пробки на Ленинградке. Начинается строительство ‘Большой Ленинградки’ - платной трассы-дублера, идущей до Шереметьево. Не за горами и появление метро в Химках, что позволит его многочисленным жителям добираться до работы в Москве под землей. По оценке компании МИАН, благодаря этим мерам Ленинградка может быть разгружена на 30-40%. Больше, видимо, не получится — рост количества личного транспорта в Москве и Подмосковье значительно опережает увеличение пропускной способности всех без исключения подмосковных трасс. Какой товар у ‘Ленинградки’ Наиболее популярны на Ленинградском направлении стародачные места - Фирсановка, Шереметьевский, Поварово. Среди новых поселков таунхаусов здесь интересен, например, поселок Удачное, - говорит Алла Аксёнова (DOKI). Он находится в лесном массиве. На площади около 4,7 га возведены 14 таунхаусов. В поселке имеются все центральные коммуникации и даже проведены московские телефонные номера. Органично приживается на Ленинградке и формат ‘дальних дач’ — таких, например, как в коттежном поселке Раздолье, расположенном на 115 км. Ленинградского шоссе на берегу Иваньковского водохранилища. Здесь продаются готовые дома ‘под ключ’ стоимостью от 35 млн. руб. Всего в поселке имеется 30 домовладений. Площадь участков колеблется от 16 до 49 соток. Цена же квадратного метра находится в пределах 4800-5030 долларов за квадратный метр, что вполне соответствует ценам на Новорижском шоссе, а для Ленинградки это дороговато. Особенно, если сравнивать с коттеджным поселком ФэмилиКлаб, находящемся 12 км от МКАД. В поселке, окруженном лесопарковой зоной, имеется 214 коттеджей и 130 таунхаусов. Коттеджи в этом поселке возведены из пенобетонных блоков. Фундаменты выполнены из монолита ленточного типа. Каркасы домов и перекрытия сделаны из железобетона. Наружные стены оштукатурены и отделаны декоративными материалами. Цоколи, элементы входа, ступени и крыльца выполнены из бетона и тротуарной плитки типа ‘брусчатка’. Кровля отделана металлочерепицей. На окнах же установлены двухкамерные стеклопакеты с тройным уплотнением. Дома в поселке имеют площадь от 124,8 до 248 кв.м. Цена квадратного метра находится в пределах от 1415 до 2300 долларов – для такого небольшого расстояния от МКАД весьма дёшево. Среди немногочисленных строящихся ныне поселков на Ленинградском шоссе можно назвать ‘Московское море’, расположенное на 47 км этой трассы. Здесь продаются как участки без подряда от 17 до 60 соток по цене от 6млн. 700 тыс. рублей, так и готовые дома стоимостью от 10 млн. рублей. Квадратный метр в таких домах стоит от 2652 до 3779 долларов. Многодетные покупатели интересуются таун-хаусами Мы попросили наших собеседников нарисовать общий портрет покупателя загородной недвижимости. Вот что получилось. Это либо семьи с маленькими детьми, либо семьи, ожидающие пополнения. Причем среди интересующихся таунхаусами доля семей, состоящих из 3 человек и многодетных семей (5 и более человек) заметно превышает их показатели в общей структуре покупателей, В 2/3 случаях покупкой жилья занимается глава семьи – мужчина в возрасте от 25 до 44 лет. Около 60% потенциальных владельцев загородного жилья являются руководителями, каждый четвертый – специалист. При этом коттеджи чаще приобретают более состоятельные клиенты, покупателями жилья в таунхаусах в основном являются управленцы среднего и верхнего звена. Подавляющее большинство из них - более 70% - работают в коммерческих организациях и, в основном, характеризуются средним и высоким уровнем доходов (около 50% и 40% соответственно). Группу ‘среднего класса’, в большинстве случаев, формируют менеджеры, а именно, их верхняя прослойка со средним уровнем доходов $2-2,5 тыс. в месяц на человека. Выгодно ли вкладываться? Как напоминает Светлана Кондачкова (МИАН), 3 года назад средняя стоимость сотки земли в районе Сходни (12 км. От МКАД) составляла 5 тыс. у.е., а сегодня ценовая планка уже на уровне 13-16 тыс. у.е. Цены выросли практически в три раза. Эксперты обычно называют средние ожидаемые темпы роста цен на загородную недвижимость – это около 30-40% в год. Вот и считайте. Однако при подсчетах надо учитывать факторы, дополнительно способствующие росту цен. Во-первых, — направление активно развивается в части инфраструктуры, во-вторых - в области нового организованного строительства (новые микрорайоны в районных центрах, жилые комплексы, коттеджные поселки). Наконец, транспортная ситуация на направлении должна-таки стать лучше – не зря же затевали комплексную программу по расширению транспортной сети и строительству новых транспортных развязок.

События на российском фондовом рынке и неконтролируемый рост стоимости стройматериалов может привести к резкому скачку цен на квартиры в Санкт-Петербурге. Эксперты считают, что осенью 2008 года цены на квартиры в Северной столице начнут расти. Вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров выразил озабоченность по поводу ситуации на рынке жилья. ‘Несколько дней назад я был уверен, что 2008 год будет таким же спокойным, как 2007 год, и рост цен на недвижимость в Петербурге не превысит инфляции. Но после ‘черного понедельника’ опасаюсь давать конкретные прогнозы’. Как пояснил чиновник, средства, которые высвобождаются из ценных бумаг, могут быть направлены в недвижимость, что в итоге будет стимулировать рост цен на жилье. По прогнозу вице-губернатора Петербурга, при неблагоприятном развитии событий сильнее всего в городе на Неве может подорожать элитное жилье, поскольку спрос на него стабильно высок. ‘Мой прогноз роста по данному сегменту - 30-40%’, - отметил А.Вахмистров. В то же время председатель совета директоров ‘Эталон-ЛенспецСМУ’ Вячеслав Заренков считает, что рост в пределах 40% ждет и другие сегменты рынка недвижимости. По его прогнозу, цены на жилье в Петербурге до марта не будут расти вовсе или покажут незначительный - 1-2% - рост. С марта по сентябрь рост составит порядка 5%. А вот в течение осени, с сентября по декабрь 2008 года, специалист прогнозирует увеличение стоимости жилья на 40-50%. Другие эксперт более осторожны в прогнозах, однако в том, что рост цен на квартиры будет значительно выше уровня инфляции, уверены почти все. Рост цен на жилье на первичном рынке типового жилья за 11 месяцев 2007 года составил 20% - стоимость поднялась до 2 тыс. 520 долл. за 1 кв. м. Прирост цен на жилье, вводимое в сегменте ‘комфорт’, составил 25%, его стоимость достигла 3 тыс. 620 долл. Элитное жилье подорожало на 33% - в среднем до 7 тыс. 760 долл. за 1 кв. метр.

Аналитик сделал прогноз на 2008 год: жилье в Москве подорожает на 15-20 процентов. Этот прогноз сделал аналитик инвестиционной компании «Финам» Владимир Сергиевский в ходе интернет-конференции «Недвижимость: итоги 2007 и тренды 2008», которая проходила 25 декабря на сайте ИК «ФИНАМ». Как сообщает корреспондент портала «Недвижимость и цены», руководитель отдела компании «ДОН-Строй» Алексей Чугунов предположил, что после праздников расти в цене будут квартиры в современных монолитно-кирпичных новостройках. Рост стоимости квартир на рынке нетиповых новостроек будет лежать в диапазоне 1,3-1,8 процента в месяц, что даст 16-22 процента годового прироста в 2008 году и примерно такой же прирост в 2009 году. Разрыв в цене между современными и старыми домами также будет увеличиваться и далее. Чугунов уточнил, что сейчас разрыв между квартирами в новостройках и в обычных домах составляет 10-15 процентов. Стоимость земли для загородного строительства по мнению директора департамента недвижимости УК «Финам Менеджмент» Алексея Гарюнова в 2008 году будет расти и в большей степени будет зависеть «от конкретного положения объекта и выбранной стратегии развития». Кроме этого Гарюнов сделал прогноз, касающийся увеличения стоимости земельных участков под промышленное производство, находящихся около крупных трасс и МКАД.