Новости рынка недвижимости

Власти Москвы в ближайшие три года проведут реконструкцию кварталов 8С и 9С Академического района на юго-западе столицы, в ходе которой снесут дома старой постройки и возведут новое жилье. ‘За счет бюджетных средств до 2010 года в кварталах 8С и 9С снесут 34 старых дома постройки конца 50-х годов. В основном это пяти-четырехэтажные здания’, - рассказал источник в городской администрации. Он уточнил, что под снос пойдут дома расположенные на проспекте 60-летия Октября, улицы Дмитрия Ульянова, Черемушкинском проезде, улицах Шверника и Гримау. На месте старых домов возведут новое жилье.

В 2007 году в Северо-Западном округе столицы ввели в эксплуатацию 360 тыс. кв.м. новостроек. Новоселье смогли справить жители сносимых пятиэтажек, очередники и молодые семьи, а также те, кто приобрел недвижимость в одном из самых красивейших округов столицы. Самым удачным экспериментом прошлого года в области строительства можно назвать дом, возведенный по принципу молодежного жилищного кооператива, в 15 микрорайоне Куркино. При средней рыночной стоимости столичного квадратного метра эквивалентному четырем тысячам условных единиц, по этой программе один квадрат обошелся молодым около 1300 у.е. Молодые семьи приобрели жилплощадь у города не только на льготных условиях, но еще и в рассрочку. А при рождении детей ‘квадраты’ будут ‘списываться’. Как рассказал на собрании хозяйственного актива префект Северо-Западного округа столицы Виктор Козлов, планируется строительство еще двух молодежных строительных кооперативов в Куркине и на улице Героев Панфиловцев. Уже сегодня можно с уверенностью сказать, что эти дома будут востребованы молодыми москвичами, поскольку 950 семей ждут совей очереди по программе ‘Молодой семье – доступное жилье’, реализуемой в столице в рамках национального проекта ‘Доступное жилье’. Московские строители в 2008 году планируют возвести на северо-западе города уже 406 тыс. кв. м жилья. До 2010 года осталось переселить и снести 71 дом первого периода индустриального домостроения. Основной объем предстоит выполнить в районе Хорошево-Мневники (более 50 домов), немного меньше в районе Северное Тушино. Кстати, как рассказал префект, в Северном Тушине все строительство будет вестись за счет бюджета города. А это значит, что в районе фактически не будет прироста населения за счет продажи коммерческого жилья. Главный упор сделан на возведение жилья для переселенцев из сносимых хрущовок

Прокуратура Московского района Санкт-Петербурга проверила законность отказа в регистрации граждан в квартирах домов, попадающих в программу реновации квартала, жилищной комиссией Администрации района. Проверкой выявлены нарушения прав нескольких жителей района на выбор места жительства в пределах Российской Федерации, сообщается на официальном сайте Прокуратуры Петербурга. Так, согласно требованиям Федерального закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» граждане не могут быть ограничены в выборе места жительства, кроме случаев, установленных законом. Однако жилищная комиссия отказала в прописке горожанину, желающему зарегистрироваться в доме N54 по Краснопутиловской улице, где проживают его отец и брат. В обоснование они привели не предусмотренный законом аргумент — ухудшение его жилищных условий. В другом случае, женщине было отказано в регистрации по месту жительства мужа в доме N36 по улице Кубинская вообще без каких-либо обоснований. Подобные нарушения были выявлены при проверке еще некоторых обращений жителей в жилищное агентство Московского района, сообщают в Прокуратуре. По результатам проверок прокуратура района внесла 8 представлений в адрес главы администрации района с требованием принять меры по устранению допущенных нарушений закона и принесла 2 протеста на решения жилищной комиссии администрации Московского района.

Городские власти планируют уже к концу 2009 года освободить Москву от первых серийных панельных пятиэтажек, а на их месте возвести современные высокоэтажные жилые здания. Программа сноса подразумевает предоставить переселенцам альтернативную жилую площадь, однако если одна часть жителей восторженно предвкушает бесплатную замену старой квартиры на новую, то оставшиеся недовольны предлагаемым вариантам обмена. По программе, принятой в 2002 году, ежегодная норма сносимого пятиэтажного жилого фонда составляет порядка 600-650 000 кв. м. На месте известных каждому москвичу ‘хрущевок’ появляются современные многоэтажные здания с несравнимо лучшей планировкой, большей площадью комнат и иными удобствами современного жилья. По статистике более 50% таких ‘хрущоб’ уже снесено (изначально было 1720 домов, то есть более 6 млн. кв. м), осталось избавиться еще от более, чем 3 млн. кв. м. Этот объем работ изначально планировали завершить к 2010-2011 годам. Однако сегодня все больше говорят о досрочном выполнении программы. Однако, несмотря на высокие темпы осуществления программы, проблемы переселения жителей из сносимых домов сохраняются. Прежде всего, это пресловутый ‘квартирный вопрос’. Дело в том, что современные серии жилых домов существенно отличаются от прежних: и по качеству, и по уровню комфорта. Поэтому предоставить переселенцу равнозначное жилье просто невозможно. Кроме того, в хрущевках проживает немало очередников (или тех, кого мы раньше называли очередниками), семей, которым по социальным нормам полагается увеличение жилой площади, лиц, имеющих право по тем или иным причинам иметь дополнительную площадь и пр. Все эти люди желают получить новое жилье исходя из сегодняшних норм и правил. И, разумеется, натыкаются на реалии нашей пропитанной коммерцией действительности. Прежде всего, застройщик не заинтересован передать переселенцу лишний ‘квадрат’, поскольку на рынке он стоит денег. Так что, например, вместо старой ‘двушки’ жильцу предлагают переехать в ‘однушку’ такой же площади (или из ‘трешки’ в ‘двушку’). Равноценное по площади жилье предлагают и в тех случаях, когда в старой квартире проживает более одной семьи, например родители и дети, состоящие в браке. Жители, со своей стороны стараются всеми возможными силами отвоевать себе лишнюю площадь. С этой целью нередко происходят фиктивные разводы или, наоборот, заключения брака, прописка кого-либо из родственников в срочном порядке и подобные им действия. Кому-то выгоднее приватизировать свою квартиру, а кому-то, наоборот, сохранить право социального найма и в результате переселения потребовать дополнительную площадь исходя из ныне установленной социальной нормы. Некоторые ‘противоборства’ приходится решать в судебном порядке. При этом, как правило, недовольных переселенцев все равно выселяют, а дом идет на снос. Приостанавливать городскую программу никто не позволит. Как обычно, многие конфликтные ситуации возникают по большей части от незнания собственных законов или их невыполнения. Например, мало кто может сказать, за какой срок до сноса дома его жильцы должны быть официально предупреждены об этом? Когда прекращается официальная регистрация граждан в сносимом доме? За чей счет осуществляется переезд в новое жилье? Имеет ли право переселенец выбирать между несколькими новыми квартирами и как далеко предлагаемая новая квартира может отстоять от старого дома? Какое жилье получают собственники, осуществившие приватизацию и какую могут получить наниматели муниципальной собственности (попросту говоря те, кто не приватизировал квартиру)? Оказывается, дать общий ответ на любой из вышеперечисленных вопросов (а ведь они самые простые) невозможно. Каждый конкретный случай требует от юриста индивидуального подхода. Принципиально подход к переезду переселенца зависит от того, приватизировано ли у него старое жилье или он проживает в нем на правах нанимателя муниципальной собственности. В первом случае владелец жилья получает равноценное своей собственности жилье (вне зависимости от количества зарегистрированных в нем людей), но не превышающее прежнего количества комнат. То есть уменьшение количества комнат все-таки возможно, хотя это вопрос спорный, и мы поговорим об этом позже. Во-втором случае, все несколько сложнее. При предоставлении нового жилья, особенно, если оно оказывается больше старого, учитывается масса моментов: наличие в собственности у кого-либо из зарегистрированных членов семьи другого жилья, если да, то что это за жилье и где оно расположено? Затрагиваются ли при переселении интересы несовершеннолетних граждан и пр.? Например, если в старой двухкомнатной квартире проживают родители и молодая семья с ребенком и все зарегистрированы, то при переселении могут предоставить трехкомнатную квартиру. Если же прописан только один из молодых родителей с ребенком такого же пола, то большую площадь могут и не предоставить, либо попросят доплатить. Причем доплата в настоящее время, скорее всего, будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости квадратного метра в этом доме. Доплата по строительной себестоимости была возможна только в первый период переселения. Не стоит думать, что переезд в новое жилье автоматически решает вопрос расселения в соответствие с социальными нормами площади на одного человека. Этот вопрос, конечно, может решиться или может быть решен частично, но вполне возможно, что решать его придется уже после переезда в новую квартиру. Опираясь на горький опыт уже переехавших семей, можно сказать, что будущему переселенцу следует, не дожидаясь официального сообщения о сносе дома, проконсультироваться у юриста на предмет своих будущих действий. Какие из возможных вариантов у него есть. Кроме того, не стоит сразу соглашаться на первые, предлагаемые городом, условия переезда. Застройщик или представитель городской администрации должны продемонстрировать не менее 3-х вариантов жилья для переезда. Будущий новосел вправе подумать и выбрать наиболее подходящий. При категорическом несогласии с предлагаемыми вариантами вполне можно обратиться в суд. К сожалению, единой схемы по порядку сноса и переселения жильцов нет. Так, раньше официально о сносе дома объявляли примерно за год (каждый жилец получал по почте официальное уведомление). В это же время автоматически закрывалась прописка. Теперь, нередки случаи, когда жильцов просят ‘убраться’ чуть ли не за два месяца (мотивируя это тем, что они и так должны были знать о сносе своего дома). При этом, за полтора года перед этим заново асфальтируют придомовую территорию и реставрируют лестничные клетки в подъездах. В некоторых домах, готовящихся к сносу, отменяют добровольную страховку жилья по причине скорого сноса, но опять же не указывают точного времени сноса дома. Например в ДЕЗе района ‘Фили-Давыдково’ отсутствие в платежной квитанции графы по оплате добровольного страхования объясняют очень просто: ‘А зачем вам страховать квартиру, ваш дом все равно скоро сносить будут’. При этом на встречный вопрос: ‘Когда именно произойдет снос?’, отвечают, что не располагают такой информацией. Подобных непонятных ситуаций достаточно много. Разумеется, все они вызваны экономическими интересами лиц, вкладывающих свои средства в строительство. От их интересов часто зависит признанают дом ветхим или нет. Например, в Западном округе на улице Ватутина собираются в ближайшее время снести два или три пятиэтажных кирпичных (!) дома, не предназначенных к сносу, лишь потому, что они мешают реконструкции квартала, который теперь находится в ведомстве МЧС. В то же время в Москве есть немало действительно ветхих панельных пятиэтажек, на месте которых затруднительно возвести новое жилое здание. Все они пока стоят на своем месте. Кроме извечных квартирных споров, рождающих массу неприятностей, существуют и другие сложности. Количество новоселов в новых домах, построенных на месте старых, значительно больше прежних. Поэтому в районах точечной застройке в Москве перегружен общественный транспорт, улицы забиты автомобилями, не хватает социальных учреждений: детских садов, школ, поликлиник и пр. То есть район не готов принять и обслужить большее число жителей, возникает так называемое переселение. Рядом с многоэтажными жилыми новостройками необходимо возводить дополнительные объекты социального назначения. К сожалению, пока многие вопросы остаются нерешенными. Утешает то, что новоселы из старых домов получают возможность поселится в пределах того же округа. Ведь предыдущие программы расселения вынуждали переезжать людей в самые отдаленные районы (в том числе за пределы МКАД), где не было ни транспорта, ни магазинов.

Бывшая жена экс-мэра Лос-Анджелеса Ричарда Риордана, Нэнси Дэйли Риордан, продала свой особняк в Малибу, установив тем самым рекорд по продаже жилой недвижимости в этом калифорнийском городе. Сумма сделки – около $68 млн. Покупателем, по словам местных агентов недвижимости, стал некий богатый канадец. Площадь особняка – более 1,1 тыс. кв. м. В доме восемь спален, семь ванных комнат и теннисный корт. Предыдущий рекорд по продаже жилого дома в Малибу принадлежал бывшему поместью Джонни Карсона, проданному в 2007 году за $35 млн. Стоит отметить, что при разводе с мужем особняк по условиям брачного контракта достался Дэйли Риордан.

Строительный бум в Россию еще не пришел. Такую точку зрения высказал президент группы компаний ‘Ташир’ Самвел Карапетян, выступая на форуме ‘Россия’ в Москве в четверг. ‘На мой взгляд, строительного бума в России следует ожидать не ранее, чем года через три. Настоящего же строительного бума Россия пока еще не видела’, - полагает бизнесмен. ‘Пока народ живет в ‘хрущевках’, торгует на рынках и работает в полуподвальных помещениях, о строительном буме говорить рано, как и о наполнении этих секторов рынка (жилья, торговой недвижимости и офисов соответственно)’, - сказал С.Карапетян. Сегодня в России объемы строительства жилья и прочих секторов рынка недвижимости растут прямо пропорционально росту уровня жизни населения, уверен Карапетян. По мнению участников форума - игроков российского рынка недвижимости, перспективным направлением для девелоперов сейчас является диверсификация деятельности. В частности, по словам президента группы компаний ‘Ташир’ С.Карапетяна, деятельность его компаний не ограничится развитием коммерческой недвижимости (ТРЦ и офисов), а ‘потихоньку’ будет выходить на рынок жилищного строительства, сообщает агентство ‘Интерфакс’. Говоря о финансировании своих проектов, участники форума - известные девелоперы на российском рынке недвижимости - отметили, что все чаще приходится обращаться к заемным средствам. В частности, если ‘Открытые инвестиции’ провели уже пять допэмиссий после публичного размещения, использовав эти средства при инвестировании в свои проекты, то, по словам С.Карапетяна, доля заемных средств в проектах его компании в последнее время составляет около 20-30%.