Новости рынка недвижимости

Согласно прогнозу компании Australian Property Monitor, в 2008 году Мельбурн может отобрать у Сиднея пальму первенства по дороговизне жилья в Австралии. В 2007 году средняя стоимость жилой недвижимости в Мельбурне выросла на 25,2%, тогда как в Сиднее темпы роста составляли всего 4,8%. Таким образом, по состоянию на декабрь прошлого года средняя стоимость дома в Мельбурне достигла отметки 405,1 тыс. долл. США, по сравнению с 323,4 тыс. за аналогичный период 2006 г. В Сиднее цены поднялись с отметки 461,6 тыс. долл. США до 483,6 тыс. долл. США. Кроме того, на 20% выросли цены в Брисбене и Аделаиде, на 14,6% - в Канберре, на 11,3% - в Хобарте и на 5,3% - в Дарвине. В своем прогнозе на 2008 год компания Australian Property Monitor отметила, что на рынке недвижимости Австралии будет доминировать нестабильность, вызванная тем, что шаткие фондовые рынки, увеличение процентных ставок, замедление темпов роста экономики и повышение цен на бензин негативно скажутся на доверии со стороны потребителей

Столица утвердило программу по выводу часового завода ‘Слава’ (Второй часовой завод) из центральной части города (Ленинградский пр-т, в район станции метро ‘Калужская’. На освободившемся участке владелец завода — банк ‘Глобэкс’ — возведет многофункциональный комплекс площадью 480 тыс. кв. м, около половины площади в нем займут офисы. А на 2,8 га в Научном проезде (юг города) построит технопарк на 300 тыс. кв. м. Ожидается, что более половины технопарка (51%) перейдет на баланс города, а оставшуюся часть ‘Глобэкс’ будет сдавать. Эксперты подсчитали, что на реализацию этих планов банку придется потратить около $1,7 млрд.

Решили заняться торговлей? Приобрести помещение для магазина – едва ли не самое сложное звено в налаживании торгового бизнеса. Оно требует времени, нервов, сил, юридических и прочих специальных знаний. Сегодня мы решили помочь будущим бизнесменам в этом нелегком деле и рассказать подробнее об основных этапах приобретения торговой площади в собственность. Расписать процедуру покупки магазина пошагово Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru помогает руководитель направления коммерческой недвижимости агентства недвижимости МИАН Ашот Барсегян. Шаг первый: находим подходящее помещение В самом начале требуется подобрать помещение по определенным критериям, оценивая это помещение с точки зрения удобства для торгового дела. Обратить внимание нужно на следующие вещи: - насколько ‘проходное’ место, где располагается магазин: - далеко ли оно от станции метро; - достаточно ли объемны витрины. Когда помещение найдено, мы вступаем в переговоры с собственником помещения и определяем цену, которая должна устроить обе стороны. Шаг второй: проверяем правоустанавливающие документы Это один из самых сложных этапов. Если собственник - юридическое лицо, то у него должны иметься в все учредительные документы, свидетельствующие о регистрации компании: протокол о назначении генерального директора, устав и т.д. Помимо этого собственник должен представить: - планы БТИ; - экспликацию, - выписку из технического паспорта; - договор об аренде земли, если при покупаемом магазине имеется земельный участок. Советуем этот и последующие этапы сделки проходить с опытным юристом, так как вы можете не заметить деталей, которые видны профессионалу. Шаг третий: подписываем протокол о намерениях Если документы готовы к сделке, то сторонами подписывается договор о намерениях (или предварительный договор), а покупателем вносится задаток. В договоре о намерениях указывается точная дата подписания документов. Если документы не в порядке, то собственник берет отсрочку. Это тоже непременно указывается в договоре о намерениях. За время этой отсрочки он и приводит документы в надлежащий вид. И продавцу, и покупателю необходимо помнить важную вещь: - если от сделки отказывается покупатель, то ему задаток не возвращается; - если от сделки отказывается продавец, то он должен будет возместить покупателю сумму задатка в двойном размере. Шаг четвертый: подписание договора и передача денег В назначенный день, согласно договору о намерениях, покупатель и продавец вновь встречаются и подписывают, наконец, договор купли-продажи. Далее следует самый ответственный этап – передача денег. Возможно, продавец предложит вам расплатиться наличными, написать расписку о получении денег, а двое свидетелей – один с его стороны, а другой - с вашей, заверят эту расписку своими подписями. Более продвинутый путь передачи денег заключается в том, чтобы задепонировать банковскую ячейку и передать деньги через банк. Конечно, лучше всего переводить деньги ‘безналом’, но для этого и продавец, и покупатель должны быть юридическими лицами. Имейте в виду, что при этом истинная сумма сделки будет прозрачна и открыта, в том числе, и для налоговых органов. Однако перечисление денег может быть и не единовременным. График перечисления денег устанавливается по договоренности сторон. Часть суммы можно передать сразу после подписания договора, а другую - после регистрации перехода права собственности. Возможно перечислить всю сумму после регистрации договора. Шаг пятый: передаем документы на регистрацию Документы подаются на регистрацию сразу после подписания договора. Если с самого начала всё правильно оформлено правильно, то обычно, этот процесс занимает 30 рабочих дней. Расходы по оформлению также определяются по договоренности сторон. Если покупатель берет объект по цене заведомо ниже рыночной, то все расходы в этом случае он на себя и берет. Чаще всего, расходы между продавцом и покупателем делятся пополам и крайне редко возлагаются целиком на продавца. Как правило, это имеет место в том случае, когда продажа фиктивна, и продавец просто переводит своё имущество на подставное лицо. Шаг шестой и последний: получаем свидетельство о собственности После того как регистрация состоялась, покупатель получает свидетельство о праве собственности на помещение, где указана его фамилия или название его фирмы, а продавцы получают на руки выписку из ЕГРП - единого государственного реестра прав. Наконец, после всего этого, стороны встречаются и подписывают акт о сдаче-приемке помещения. После регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю, помещение передается, в течение определенного договором количества дней по акту приема-передачи. Разумеется, передача осуществляется лишь при условии, что деньги продавцом получены полностью. На этом процесс покупки завершен. Не забывайте о ‘квартирном ресурсе’ Всё вышесказанное относится к тем помещениям, которые либо были изначально предназначены для осуществления торговли, либо были переоборудованы бывшим владельцем. Но зачастую подходящего помещения покупатель найти не может, и в этом случае приходится покупать квартиру, расположенную на первом этаже жилого здания. Купить-то такую квартиру можно, но чтобы устроить из нее магазин, необходимо вывести ее из жилого фонда. Главная трудность состоит в том, чтобы добиться согласия жильцов-соседей на открытие торговой точки в их родном доме. Конечно, некоторые из них обрадуются тому, что отныне можно будет сбегать за кефиром по сути, на первый этаж, но очень многие жильцы могут и воспротивится. Формально такого согласия не требуется, но на деле заручиться им необходимо. Чиновники опасаются лишних протестов и демонстраций и могут затянуть процесс оформления. Кусочек универмага – в аренду Увы, в крупных торговых центрах площади купить тяжело - они обычно строятся не для того, чтобы распродаваться по кускам мелким частникам, а для того, чтобы площади в них сдавались в аренду. Причем на практике при заключении долгосрочного договора аренды платится солидный первоначальный взнос, а уже потом платится ежемесячная арендная плата. Заключать же договоры на аренду следует еще до окончания строительства, так как к моменту открытия нового торгового центра свободных площадей практически не остается. Однако даже при таких жестких условиях со стороны администрации торговых центров, очень многие соглашаются, так как проходимость точки в хороших универмагах окупает все затраты.

В третьем квартале 2007 года в США были зафиксированы самые быстрые темпы падения цен на жилье за последние 20 лет. Об этом сказано в отчете, опубликованном компанией S&P/Case-Shiller. В среднем стоимость жилой недвижимости за период с января по сентябрь текущего года снизилась на 4,5% по сравнению с аналогичным периодом 2006 года. В двадцати американских мегаполисах цены на дома упали на 4,9% за год к сентябрю 2007 года. Из-за кризиса рынка жилья в США продажи домов на вторичном рынке сократились на 19% и достигли минимума, установленного в 1999 году. Продажи новостроек упали до самого низкого уровня за последние семь лет. По прогнозам экспертов, стоимость американской недвижимости снизится в общей сложности на сумму от $2 трлн. до $4 трлн. Экономика 361 города США, как ожидается, потеряет в общей сложности $166 млрд.

После полугодичного периода повышения ставок по ипотеке на рынке наметились признаки обратного движения. Первой ласточкой стал Московский Банк Реконструкции и Развития (МБРР). Компания ‘Индикаторы рынка недвижимости’ оценивает это как первый признак завершения периода дефицита ликвидности на российском банковском рынке и первым предвестником масштабного смягчения условий на рынке ипотеки. Основным акционером Московского Банка Реконструкции и Развития является финансовый холдинг АФК ‘Система’. МБРР - главный расчетный банк для предприятий, входящих в структуру АФК, при этом особое внимание уделяется работе с предприятиями телекоммуникационного сектора. МБРР является уполномоченным банком правительства Москвы. В 2004 году он принят в систему страхования вкладов. МБРР снизил уровень процентных ставок по долларовым кредитам на 0,5% по ипотечным программам ‘Классик’ и ‘Классик Инвест’. На сегодняшний день минимальная процентная ставка по ним составляет 9,25% годовых. В условиях роста инфляции в США данное решение может быть лишь результатом прекращения дефицита ликвидности на российском банковском рынке и сокращения числа ипотечных сделок. В результате возникшего на банковском рынке в конце августа 2007 года дефицита ликвидности российские банки увеличили минимальный размер первоначального взноса по ипотеке с 0% до 10% и подняли кредитные ставки. Параллельно с этим осенью 2007 года началась новая волна роста цен на недвижимость. Итогом этих процессов могло стать сокращения числа сделок по ипотеке: люди снова не могут накопить на первоначальный взнос. Пытаясь привлечь новых клиентов банки на фоне сокращения дефицита ликвидности решили снизить ставки по кредитам. Однако, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, снижение ставки на 0,5% вряд ли окажет на рынок ипотеки значительное влияние. Есть основания полагать, что для потенциального заемщика куда более важны размер первоначального взноса и максимальный срок кредита.

Весенний рост цен на московские квартиры начался с минимального подъема. Цена квадратного метра с 25 февраля по 3 марта выросла в среднем на 0,5 процента и составила 119 тысяч 523 рубля. Более всего за прошедшую неделю выросли цены на квартиры в панельных пятиэтажных и 16-этажных домах. В этих сегментах прирост составил 0,6 процента и в итоге цена квадратного метра достигла 110 тысяч 597 рублей и 116 тысяч 257 рублей соответственно. Квадратный метр в домах-’сталинках’ вырос на 0,5 процента и в среднем стоит 134 тысячи 255 рублей. А квартиры в монолитно-кирпичных домах прибавили к прошлонедельной стоимости еще 0,4 процента и теперь стоят 129 тысяч 223 рубля за квадратный метр. Менее всего, на 0,2 процента, поднялись в цене квартиры в девяти-, 14-этажных панельных домах. Квадратный метр в домах такого типа на этой неделе стоит 112 тысяч 435 рублей. На прежнем, прошлонедельном, ценовом уровне остались квартиры в кирпичных пятиэтажных домах - 118 тысяч 894 рубля за квадратный метр. По данным аналитического центра IRN.ru, цены на квартиры в Москве прибавили за неделю почти 2 процента и составили 4 тысячи 941 доллар за один квадратный метр. Аналитики центра предполагают, что такой рост цен в долларовом эквиваленте случился из-за ослабления доллара, который упал на 35 копеек в течение прошлой недели. Напомним, на прошлой неделе цены на квартиры замедлили рост и за неделю с 18 по 25 февраля поднялись в цене на 0,9 процента. Средняя цена квадратного метра выросла примерно на 1100 рублей до 118 тысяч 971 рубля. Лидерами роста за этот период стали квартиры в девяти-, 14-этажных домах.