Новости рынка недвижимости

Рынок подмосковной элитной недвижимости в наступившем году будет непреодолимо расти. Если в 2007 году он составлял 35-40%, то есть все основания полагать, что в 2008 году эта цифра увеличится до 100%. Согласно данным world report покупка состоятельными россиянами второго жилья в Подмосковье стало массовым явлением. Третьего – в Лондоне, а четвертого во Франции или Италии. Рост цен на рынке элитной недвижимости будет продолжаться На сегодняшний день Москва обогнала Лондон по темпу роста цен на элитное жилье, в Москве он составляет 40%, в то время как в Лондоне — 32%. Но спрос превышает предложение. Миллионеров в Москве больше 10 тысяч человек, а на рынок выходят только порядка 10-12 проектов ежегодно. В связи с увеличением предложения в 2008 году ожидается некоторое снижение темпов роста цен: в первом полугодии – 10-15%, а во втором – 15-20%

Поиск квартиры на московском рынке – дело совсем не простое, а поиск квартиры для покупки по ипотеке сложен вдвойне, особенно если вы не привлекаете риелтора для этой цели. «Собственник» предостерегает от нескольких ошибок, которые традиционно совершают заемщики. Найти квартиру для покупки по ипотеке самостоятельно можно, и опыт многих людей это подтверждает. Рассказывает Ирина, купившая квартиру этим летом: «Хозяева квартиры, которую я нашла, буквально перед сделкой отказались от ее совершения, и мне пришлось в очень сжатые сроки, поскольку заканчивался срок действия разрешения банка на кредит, искать другую. Самое удивительное, что второй поиск прошел намного быстрее и лучше, просто потому что я знала, на что обращать внимание и каких квартир избегать». Ошибка первая: полагать, что для ипотеки подходят только те квартиры, где владельцы или риелторы пишут в объявлении, что они готовы ее продать по ипотеке. Традиционно считается, что если квартира в собственности больше трех лет и свободна, то она подходит для ипотеки, и это часто анонсируется в объявлениях. Однако сейчас, на достаточно вялом рынке, практически все владельцы готовы иметь дело с ипотечным покупателем. Надежда Михайловна, продавец квартиры: «На все просмотры, а их было уже больше 10, к нам приходили покупатели либо по ипотеке, либо продающие свою квартиру». Действительно, времена, когда на рынке было много инвесторов, которые платили за квартиры живыми деньгами, риелторы вспоминают с ностальгией, оценивая долю ипотечных покупателей от 15 до 40% в зависимости от сегмента рынка. А остальную часть традиционно занимает обмен старой квартиры на новую, или так называемая альтернатива. Так что смело звоните по объявлению, даже если там не указано, что квартира продается по ипотеке, и уточняйте этот момент. Ошибка вторая: думать, что положительный ответ на вопрос, готовы ли хозяева продать квартиру по ипотеке, означает, что вы реально сможете ее купить без проблем. Чтобы не промахнуться, вам следует детально выяснить у своего банка и желательно у сотрудников, которые проводят сделки, какие требования к квартирам предъявляет банк. Какие моменты стоит выяснять? Во-первых, допускает ли банк альтернативные цепочки, и если да, то каково максимальное число квартир в подобной сделке. И тогда, если квартира вам очень приглянулась, но в объявлении стоит слово «альтернатива», стоит выяснить, подобран ли у них вариант, сколько квартир получается в итоге в цепочке, и соотнести это с требованиями банка. Как правило, банк не допускает больше 3 квартир в сделке, включая вашу, и на это стоит ориентироваться. Решившись купить такую квартиру, приготовьтесь к тому, что сделка затянется как минимум на полтора месяца. Во-вторых, стоит выяснить, допускает ли банк указание цены квартиры меньше 1 млн руб. Если да, то вы сможете спокойно рассматривать квартиры, которые находятся в собственности меньше 3 лет. Перечислим несколько проблем, которые делают квартиру «неипотечной». Самое банальная и известная почти всем: по ипотеке нельзя купить жилье в панельных пятиэтажках и в домах под снос – и от владельцев потребуется справка, что дом не включен ни в какие списки. Во-вторых, незаконная перепланировка (вам ведь не хочется восстанавливать в первые полгода состояние квартиры в соответствии с планом БТИ?). В-третьих, дети-сособственники: банки опасаются таких квартир и очень редко их одобряют. И, в-четвертых, квартиры, которые продаются по доверенности: владелец квартиры обязательно должен быть на сделке собственной персоной. Ошибка третья: доверять объявлениям или поверить на слово хозяевам. Данные о квартире в объявлениях часто не совпадают с теми, которые указаны в документах БТИ. Обычная практика владельцев квартир – включить площадь балкона в общую площадь квартиры или округлить площадь кухни или комнат в большую сторону. На растущем рынке информация о цене тоже бывает неверной: в объявлении указана одна цифра, на словах говорят другую, при пересчете в рубли пользуются завышенным курсом. Причем страдают этим как владельцы, так и агентства недвижимости – у крупных риелторов и курс должен быть побольше, видимо, считают они. В итоге $200 тыс. легко превращаются в $205 тыс. при пересчете по реальному курсу, а $300 тыс. и вовсе в $310 тыс. Несоответствие данных в объявлении тем, которые указаны в экспликации БТИ, – прекрасный повод для торга по цене, тем более что оценщик точно не посчитает площадь балкона по средней цене рынка, а оценит его в два раза дешевле. Ошибка четвертая: считать, что оценка квартиры будет соответствовать той цене, о которой вы договорились. Увы, практика сегодняшнего рынка такова, и ипотечный кризис тому немало способствовал: оценщики, аккредитованные при банках, дают несколько заниженную оценку, делая дисконт по предложениям от 7 до 15% для разных типов квартир. Этим они подстраховывают банк, а заемщики оказываются перед лицом необходимости за одну-две недели добыть недостающую сумму. Михаил, покупатель квартиры: «Когда мы получили оценку квартиры, которую мы купили в итоге за $215 тыс., были в шоке: ее оценили в $208 тыс. при цене предложения $220 тыс. Продавец пошел нам навстречу и скинул $5 тыс., нам пришлось занять по потребительскому кредиту всего $7 тыс., что для нас, конечно, немало». Те же покупатели, которые не смогли найти недостающих денег, отказываются от сделки, и квартира опять поступает в продажу. Ошибка пятая: Квартиру можно не проверять, ее проверят страховщики и банк. Начнем с того, что титул квартиры и риск утраты собственности страховщик страхует в пользу банка. Если квартира будет судебным решением изъята из вашей собственности, то страховая компания возместит банку ее собственность, а вот вы останетесь и без квартиры, и без денег (или с малой их частью, которую посчитает нужным вернуть вам банк, и то, если это прописано в кредитном договоре). Так что проверять надо, а еще лучше искать квартиру, где нужна минимальная проверка: скажем, речь идет о приватизации (так называемые первичные документы) или квартира лишь один раз перепродавалась, и было это три года назад, так что исковой срок давности по оспорению сделки истек. Для проверки можно привлечь риелтора или юристов – сейчас на рынке эта услуга предоставляется по цене от 15 тыс. руб. до 30 тыс. руб., и тогда вы будете спать спокойнее. Иван Сергеев

Комитет Госдумы по собственности на своем заседании в четверг рекомендовал палате принять в первом чтении законопроект, уточняющий порядок перехода прав по закладным в целях облегчения выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг и повышения их надежности. Документ, внесенный в Госдуму правительством РФ, предусматривает внесение поправок в законы ‘Об ипотеке (залоге недвижимости)’, ‘Об ипотечных ценных бумагах’ и ‘О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним’. Законопроект разработан в целях повышения юридической безопасности и сокращения времени выпуска облигаций, обеспеченных большим количеством закладных, а также направлен на приведение в соответствие с правовыми нормами закона ‘Об ипотечных ценных бумагах’. Принятие законопроекта, предусматривающего введение депозитарного учета закладных, будет способствовать созданию условий для эффективного формирования и передачи ипотечного покрытия, снижению рисков и издержек, повышению надежности ипотечных ценных бумаг. Отметим, что комитет, поддерживая концепцию законопроекта, рекомендует палате принять его в первом чтении до конца февраля.

Спустя полтора часа после начала сегодняшней спецсессии по американской валюте расчетами tomorrow средневзвешенный курс составил 24,48 руб./долл. Таким образом, официальный курс валюты США на 30 января может уменьшиться на 12 коп., или на 0,5%. Напомним, что в предыдущий торговый день американская валюта, напротив, увеличилась в стоимости на 16 коп. Следовательно, сегодня российская валюта почти отыграла резко утраченные в начале текущей недели позиции по отношению к валюте США. Причиной весьма заметного снижения цены американской валюты к рублю на ММВБ является очень существенное укрепление европейской валюты по отношению к валюте США на международных биржах. В настоящее время за 1 евро на мировом рынке платят порядка 1,4760 долл., тогда как к концу первой половины дня 28 января за 1 евро давали около 1,4670 долл. По сравнению с предшествующими торговыми сутками валюта США ослабела по отношению к европейской примерно на 0,6%. В результате значительное подорожание рубля на сегодняшней ЕТС произошло при большой продаже американской валюты. Так, по состоянию на 11:30 мск коммерческие банки реализовали на спецсессии свыше 863 млн долл.

В Москве в этом году будет построено 5 миллионов 300 тысяч квадратных метров жилья, что на сто тысяч квадратных метров меньше, чем было построено в прошлом году. Об этом на заседании правительства рассказал первый заместитель мэра столицы, глава стройкомплекса города Владимир Ресин в ходе доклада об итогах работы комплекса в 2007 году и планах на 2008. Кроме жилья в Москве будут возведены детские сады, 23 школы, четыре блока начальных классов, 47 физкультурно-оздоровительных комплексов. Помимо этого, построят хирургический комплекс городской клинической больницы № 24, поликлиники с женской консультацией в районе ‘Бирюлево-Западное’, а также запланирована реконструкция второго и одиннадцатого корпусов НИИ Скорой помощи имени Склифосовского. Из общего количества жилья, запланированного на этот год, более полутора миллиона квадратных метров будет возведено в первом полугодии. Из них на социальные программы города уйдет 430 тысяч квадратных метров. В план также входят пять школ, четыре блока начальных классов, 19 детских садов, один объект здравоохранения и 36 физкультурно-оздоровительных комплексов. Напомним, в этом году в столице будет снесено 315 ветхих зданий общей площадью 800 тысяч квадратных метров, которые расположены в Северном, Юго-Западном и Западном административных округах.

Госдума сегодня рассмотрит в первом чтении поправки в закон ‘О статусе судей в РФ’, касающиеся порядка обеспечения судей жильем. Законопроект предусматривает, что судье, имеющему стаж работы непосредственно судьей не менее пяти лет, и нуждающемуся в улучшении жилищных условий, жилое помещение передается в собственность бесплатно. Судье, имеющему стаж работы менее пяти лет, Верховным Судом РФ, Высшим Арбитражным Судом РФ или Судебным департаментом при Верховном Суде РФ жилое помещение может быть предоставлено по договору найма специализированного жилого помещения (служебное жилье) либо передано в собственность по договору купли-продажи под залог приобретаемой квартиры с отсрочкой платежа на период работы судьей. В соответствии с документом, нормы предоставления жилого помещения судьям — не менее 33 кв. метров на судью и 18 кв. метров на каждого члена его семьи. Кроме того, судье предоставляется дополнительно 20 кв. метров для обустройства кабинета.