Новости рынка недвижимости

В начале спецсессии по американской валюте расчетами today самая первая сделка была заключена на уровне в 23,90 руб./долл. Данный показатель уступает на 22 коп., или почти на 1%, официальному курсу валюты США, установленному Банком России на 29 февраля. Таким образом, котировки американской валюты на ММВБ упали гораздо ниже психологической отметки в 24 руб./долл.Спустя полтора часа средневзвешенный курс составил 24,0 руб./долл. Напомним, что в предыдущие пять дней американская валюта потеряла в стоимости 43 коп. Следовательно, только за шесть суток доллар подешевел по отношению к российской валюте на 55 коп., или на 2,3%. Продолжение резкого упрочения позиций рубля к доллару на внутреннем рынке объясняется новым значительным укреплением европейской валюты по отношению к американской на международных биржах. Курс доллара к евро сегодня достиг нового исторического минимума - 1,5238 долл./евро. Предыдущий рекорд был зафиксирован на уровне 1,5229 долл./евро. Падение курса американской валюты наблюдается и по отношению к денежным знакам других регионов. Так, по отношению к японской валюте доллар упал до трехлетнего минимума и в ходе торгов преодолел психологически важную отметку 105 иен/доллар. В итоге курс американской валюты установился на отметке 104,28 иены/долл., что стало самым низким значением за последние 3 года. Более того, большинство экспертов отмечают, что пока коррекции национальной валюты США не ожидается, поскольку в последнее время резко возросла вероятность вступления американской экономики в полосу рецессии, что наводит на мысли о дальнейшем понижении Федеральной резервной системой (ФРС) США учетной ставки. ‘За все годы, что я занимаюсь валютным рынком, я никогда не видел, чтобы все относились к доллару настолько пессимистично’, - отмечает главный редактор Gartman letter Дэннис Гартман. Он также указывает на признаки ‘рыночной мании’: по его мнению, в настоящее время все пытаются избавиться от доллара. Не лучшим образом сказалось на долларе и выступление главы ФРС Бена Бернанке, в котором он предупредил о том, что ситуация в экономике может быть сложнее, чем в годы предыдущих рецессий. По мнению аналитиков, излишняя откровенность главы ФРС крайне негативно сказалась на американской валюте. ‘Излишняя прямота и откровенность Бена Бернанке свидетельствует о нехватке опыта’, - полагает ведущий специалист по стратегиям RBS Greenwich Capital Алан Рускин. А старший валютный стратег CMC Markets Ашраф Лаиди считает, что выступление главы американского центробанка ‘дает зеленый свет для дальнейшего падения валюты США’. Стоит также отметить, что в свете последних событий, по мнению аналитиков Merrill Lynch, резко возросла вероятность долларового кризиса. Причем, среди возможных факторов, способствующих снижению американской валюты, они называют действия иностранных центробанков, которые замедляют накопление долларов или конвертируют существующие долларовые резервы в другие валюты. Экономисты Merrill Lynch также отмечают, что негативное влияние на доллар могут оказать попытки ближневосточных экспортеров нефти переоценить свои валюты, привязанные к национальной валюте США. Свое намерение страны Персидского залива мотивируют тем, что слабый доллар и рекордно высокие цены на нефть сильно увеличили инфляционное давление на их экономику. Именно в этой связи такие государства, как Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ) собираются пересмотреть свою валютную политику.

Правоохранительными органами раскрыта банда ‘черных риелторов’, занимавшаяся похищением пенсионеров с целью завладения их квартирами. В состав обезвреженной преступной группы входило 7 человек, которые арестованы в Орловской области. Среди задержанных врач Орловской областной психиатрической больницы. В настоящее время задержанных для проведения следственных действий этапируют в Москву. С заявлением в милицию обратилась сестра пенсионера. Она сообщила, что неизвестные увезли ее брата из его квартиры, расположенной в доме 13 на Ивантеевской улице. Преображенская межрайонная прокуратура Москвы возбудила уголовное дело. Сыщики не исключают, что похищение пенсионера связанно с попыткой завладеть его квартирой. 27 февраля в Москве произошло еще одно подобное преступление. ‘Все потерпевшие, похищенные в Москве, находились в Ростовской и Орловской областях, в настоящее время они освобождены’, - сообщили в правоохранительных органах.

Рост цен на первичном рынке жилья (в среднем по всем регионам России) составил в 2007 году 16,4 %. Рост цен на вторичном рынке жилья (в среднем по всем регионам России) составил 12 %. По результатам исследования экспертов Ассоциации строителей России (АСР), самым дорогим после Москвы по уровню цен на жилье считается Санкт-Петербург. В Северной столице средняя стоимость 1 квадратного метра на вторичном рынке составляет около 77 тыс. руб. Ненамного отстает от города на Неве Екатеринбург. Здесь за один ‘квадрат’ просят уже не менее 63-65 тыс. руб. Далее идут Новосибирск (57,3-60,0 тыс. руб), Самара (53 тыс. руб.) и Уфа (47-51,8 тыс. руб.). Чуть дешевле пока квартиры в Красноярске (45-50 тыс. руб. за квадратный метр), Перми (44-54 тыс.), Омске (41 тыс. руб.), Кирове (40 тыс. руб.). В среднем по России цена 1 кв. метра жилья на декабрь 2007 года составила на первичном рынке 39 509,7 руб.; на вторичном рынке - 41 880,3 руб.

В недвижимости сегодня все по таким правилам: товара много, у покупателей есть выбор, продавцы стараются. Но, несмотря на все их усилия, продается жилье не то чтобы быстро, а некоторые квартиры ‘висят’ в базе месяцами. Аналитики нынешнюю ситуацию характеризуют как рынок отложенного спроса. Однако и сейчас есть жилье, которое пользуется популярностью у покупателей. Какая же квартира в настоящее время может считаться ликвидной? От чего зависят ее шансы на продажу? Кто и почему в аутсайдерах Популярность квартиры у покупателей зависит от разных причин, спрос на жилье определяют многие факторы. Среди них есть вечные, имеющие значение в любые времена: этаж, расположение дома, вид из окна и т. д. Что сегодня, что десять лет назад, скажем, близость к метро – одно из основных достоинств квартиры. Такое жилье не только легче продать, его и в аренду сдать всегда проще. Но сегодняшнего требовательного и разборчивого покупателя только близостью к метро и окнами, выходящими в чистый уютный двор, не заманишь – ликвидность квартиры сейчас в первую очередь зависит от ее качественных характеристик. А вот как раз с ними на рынке сейчас проблемы. ‘Притом что в последний год все говорили о стагнации на рынке и увеличении предложения, могу сказать, что по-настоящему качественных квартир на рынке крайне мало, – утверждает Наталья Орлова, директор департамента ‘На Чеховской’ компании ‘Новый город’. – Выросшее предложение – это в основном за счет объектов с теми или иными дефектами. Или вторые этажи, или неудачные планировки, или плохой вид из окна. Можно сделать вывод, что владельцы по-настоящему удачных квартир вовсе не согласны с тезисом о том, что снижение цен продлится долго. Напротив, они, похоже, уверены, что их недвижимость является удачным вложением денег, и не спешат с ней расставаться’. Что до спроса, сейчас востребованным является, что неудивительно, современное жилье. И не только потому, что оно самое удобное и функциональное. Спрос на подобные квартиры во многом связан с развитием ипотеки: кредит на покупку квартиры в предназначенной под снос пятиэтажке не выдаст ни одно банковское учреждение – страховые компании просто не пропустят подобный вариант. По этой и другой причинам хрущевки стали аутсайдерами современного рынка жилья. Неудобные, с проходными комнатами и крошечными кухнями, они могут заинтересовать редкого покупателя. Их приобретают, как правило, люди, оказавшиеся в особых жизненных обстоятельствах, например те, кому срочно нужен разъезд. Каждому – по возможностям Среди покупателей квартир, понятное дело, есть люди с разными возможностями. Можно выделить две основные их категории: бюджетники и люди со средствами. Средний покупатель (бюджетник) выбирает жилье в рамках ограниченной суммы. Такие люди, как правило, стеснены в средствах, и, даже воспользовавшись ипотекой, они не всегда могут позволить себе выбрать дорогую квартиру и руководствуются принципом: дешево, но сердито. По мнению Андрея Сенькина, менеджера по работе с клиентами корпорации недвижимости ‘Рескор’, среди множества предложений сейчас самый ходовой вариант – квартиры в панельных домах, построенных не раньше 90-х годов, высотой не ниже 9 этажей. Это, как правило, переработанные и улучшенные серии панельных домов: П-44Т, И-155 и др. Они имеют вполне приемлемые для современного покупателя параметры. Например, модернизированная серия П-44Т включает в себя однокомнатные квартиры (38–42 кв. м, кухни от 8 до 11 кв. м), ‘двушки’ (56–63 кв. м), трехкомнатные – от 72 до 75 кв. м. Кухни в многокомнатных квартирах доходят до 13 кв. м, а это еще одно важное преимущество в глазах покупателя. А что же выбирают состоятельные люди, не слишком ограниченные в средствах? По наблюдениям риелторов, такие предпочитают квартиры в новостройках (как правило, это кирпичные или монолитно-кирпичные дома) или покупают вторичное жилье в новых домах, причем без отделки. Конечно, такой выбор делается не в погоне за дешевизной. Как правило, такие покупатели стремятся к индивидуальности, хотят сделать все по-своему, и любой готовый ремонт в квартире их вряд ли устроит. Кстати, на вторичном рынке квартиры без отделки – большая редкость. Обычно первые хозяева квартиры за то время, пока идет оформление документов, успевают сделать ремонт. Поэтому ‘вторичка’ без отделки всегда в дефиците и имеет немало шансов быть проданной. Квартиру красит место Как бы ни была хороша квартира сама по себе, ликвидной она может считаться только в том случае, если находится в удобном месте. Разница в цене на аналогичные квартиры в одинаковых домах, расположенных в разных районах Москвы, доходит до $50 тыс. Конечно, на покупателей психологически влияет престижность того или иного места. Но не это главное. Сегодня люди готовы платить больше, если там, где они собираются жить, в наличии инфраструктура, нормальная экологическая ситуация и хотя бы минимум эстетики. ‘Традиционно популярные у покупателей районы – это Центр, в особенности западная его половина. А также ‘дуга’ от Юго-Запада через Запад к Северо-Западу Москвы, – говорит Наталья Орлова. – Эти районы (Университет, Кутузовский проспект, Сокол и т. д.) считаются удобными для жизни из-за хорошей экологии, более-менее удовлетворительной транспортной ситуации и адекватного социального окружения’. Разум и чувства Можно сколько угодно пробовать ‘разложить все по полочкам’ и подходить к покупке жилья исключительно рационально, но иногда чувства все же берут верх над разумом. И окончательный выбор определяют наши ‘нравится’ и ‘не нравится’. Ну а продавец должен сделать так, чтобы его квартира нравилась всем. ‘Готовя квартиру к продаже, не стоит делать в ней ремонт: затраты, скорее всего, не окупятся. Нужно лишь принять меры, которые не стоят денег, но при этом позволяют сделать квартиру зрительно более просторной. Нужно вымыть окна, убраться в подъезде (если это необходимо), – советует Елена Голубева, управляющий директор компании ‘Хирш’. – По возможности выбросить из квартиры все ненужные вещи: они очень загромождают пространство. Показывать квартиру при максимальном освещении – дневной свет (если только окна у вас не выходят на завод или стройку) или включить все лампы. Постараться, чтобы в момент показа в квартире было поменьше людей, т. е. отправить погулять всех детей и домочадцев. Ну и, конечно, держаться с потенциальными покупателями приветливо, вежливо. Но при этом не ‘перегнуть палку’, чтобы не создалось впечатление, что вы перед ними заискиваете’. По мнению Вадима Мартыненко, директора департамента вторичного рынка жилья корпорации ‘Рескор’, очень многое зависит от личного общения покупателя с риелтором и продавцом. ‘Бывает, похожие квартиры продаются с разницей до 20% – и цена на них во многом определялась эмоциями покупателей’, – говорит эксперт. Словом, несмотря на то что шансы жилья на продажу определяют, главным образом, его объективные характеристики, иногда старания продавца могут сделать ликвидной даже безнадежную, казалось бы, квартиру.

Незнание закона не освобождает от ответственности. Эта фраза как нельзя лучше характеризует ситуацию в отношении перепланировок. Незнание закона не освобождает от ответственности. Эта фраза как нельзя лучше характеризует ситуацию в отношении перепланировок. Ситуаций, когда человек даже не подозревает о том, что живет в ‘нечистой’ квартире, достаточно. И дело здесь не в булгаковских аналогиях - квартира с неузаконенной перепланировкой с точки зрения закона не является юридически чистой. Будучи свято уверенными, что ваше жилье - ваша собственность, а стало быть, с ним в любой момент можно сделать все, что захочется, вы столкнетесь с проблемами, задумав, например, его продать. В Подмосковье недвижимость не удастся реализовать, пока в техническом паспорте на квартиру не перестанет красоваться штамп: ‘Разрешение на перепланировку не предъявлено’. В Москве - демократичной нашей столице - ситуация несколько проще. Вам разрешается продать самовольно перепланированное жилье, однако, мало того, что придется сбросить в цене (любой риэлтор сегодня в качестве первого документа на квартиру попросит предоставить поэтажный план и внимательно сравнит его с имеющейся планировкой квартиры), так еще и в документах на собственность, которые получит покупатель на руки, может стоять обременение ‘неузаконенная перепланировка’. Что же касается незаконно перепланированного муниципального жилья, то его невозможно приватизировать, не оформив в должном порядке все сделанные изменения. Вот почему весьма важно знать, не ‘спрятан’ ли в шкафу вашей квартиры ‘скелет’? Иными словами, не имеется ли в ней самовольной перепланировки. Однако про шкафы мы заговорили не случайно: наиболее часто владельцы квартир не ведают, что источником перепланировки может являться встроенный шкаф. Одни сносят в своих квартирах это ‘украшение из прошлого’; другие, наоборот, много лет назад сами соорудили нечто из ДСП и картона, дабы упрятать туда одежду и обувь. И всех их объединяет одно - у них в квартире перепланировка. И она требует узаконения, хотя само требование это - незаконно. Удивляетесь? Существует постановление правительства Москвы № 73-ПП от 8 февраля 2005 г., где в примечании к Приложению 1 ‘русским по белому’ написано, что устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей, не образующих самостоятельных помещений, - не требует оформления разрешительной документации. Казалось бы, ситуация ясна. Ан нет - не все так просто. Для БТИ это постановление почему-то не является руководством к действию, и оно продолжает требовать разрешение на снос встроенных шкафов. Более того, в Северном округе столицы жилинспектора советуют вносить в эскизы и проекты даже современные шкафы-купе! Хотя ситуация выглядит курьезной, но практика показала, что местные техники БТИ действительно не делают разницы между стенами и мебелью. Бюро технической инвентаризации действуют по собственной инструкции, а в ней ни слова не сказано не только о том, что встроенные шкафы являются мебелью, но даже не дано определения, какого рода перегородки вносятся на план, а какие считаются легкими и не требуют внесения. Вот каждый и мудрит на свой манер. При этом два ведомства - Мосжилинспекция и МосгорБТИ - вместо того, чтобы устранить недоразумения, делают вид, что дела одного не касаются другого. А жильцам квартир нужно тем временем иметь в виду, что встроенные шкафы - это серьезно. Проверьте ваши квартиры также на предмет ‘замурованных дверей’. Старые постройки грешат тем, что в них в самых неожиданных местах проектировались дверные проемы: например, дополнительная межкомнатная дверь в изолированных комнатах, чуланы с двумя входами. Проемы существуют и между балконами соседей - не чай пить друг к другу ходить, а для ‘строительно-монтажных’ целей, которые теперь уже не актуальны. Если вы просто заклеили эти двери обоями, то достаточно будет при визите БТИ показать рельефы оставшейся двери. Если же проем замурован основательно, кирпичом - это перепланировка, требующая согласования. Упомяну и такие ‘мелочи’, как перенос дверного проема, устройство арки, подиума, декоративных выступов - они также изменяют поэтажный план, а стало быть, требуют разрешительной документации. Конечно, речь не идет о сдвиге или расширении проемов на 10 см - это вполне укладывается в погрешности обмеров БТИ. Кстати, иногда именно эта организация устраивает сюрприз для владельцев квартир. Живут себе люди десятилетиями и уверены, что, будучи в здравом уме и твердой памяти, никогда никаких перепланировок не делали. И вдруг пришедший техник Бюро огорчает их до невозможности: в квартире оказывается снесенной часть несущей колонны или сделана ниша в капитальной стене. Каким образом возникают эти чудеса, судить не нам. Можно допустить, что обмеры в реале никогда не делались, а просто проектировщики в одна тысяча девятьсот ‘лохматом’ году передали проект на весь дом, который немножко не совпадал с реально возведенными рельефами. Иногда таким же образом ‘пропадают’ или появляются встроенные шкафы. В этом случае позиция БТИ: ‘Узаконьте вашу перепланировку!’ Поскольку это все же недочеты не владельца, а уважаемой организации, не стоит сразу бежать за согласованиями. В данном случае полезно будет поводить техника по соседям, дабы он убедился, что во всех квартирах имеют место аналогичные ‘перепланировки’. Как правило, этого достаточно. Иногда в квартире хозяева не трогают стены, а просто меняют местами унитаз, умывальник, ванну, переставляют на кухне мойку или газовую плиту. Перепланировки в этом случае нет, но согласование требуется. Потому что это - переустройство, то есть, замена и перенос оборудования, повлекшие внесение изменений в технический паспорт, а проще сказать - изменения в поэтажном плане. Переустройство тоже требует визита в жилинспекцию за разрешением. Следует добавить, что не нужно согласовывать замену сантехоборудования на аналогичное. А вот если Вы обычную прямоугольную ванну заменили на джакузи или душевую кабину - это уже переустройство. Недавнее постановление московского правительства выписало ‘индульгенцию’ владельцам электроплит: их счастливые обладатели могут переставлять в пределах кухни по собственному усмотрению и без всякого согласования. Перепланировку и переустройство мы уже обсудили, теперь давайте поговорим о реконструкции. Наверное, большинство посчитает, что эта тема их не касается - они не возводили пристроек, не обустраивали подвалы или крылечки. И, тем не менее, почти в каждой московской квартире имеется то, что на языке подзаконных актов именуется реконструкцией. Речь идет об остеклении балкона, а также о навеске кондиционеров и телеантенн. Согласование такого рода работ требовалось всегда, однако до недавнего времени даже бывший начальник Мосжилинспекции Александр Стражников говорил: ‘Посмотрите, как сделано у соседей, и стеклите себе на здоровье похожим образом!’ Сегодня все гораздо строже: остекление нужно в обязательном порядке узаконивать, равно как и навеску различных технических средств на фасады. Самая неприятная новость для владельцев остекленных балконов и кондиционеров - узаконение это дорогостоящее. Другая, еще более неприятная, - процедура эта незаконна, поскольку владельцем фасада являются все собственники дома. Совет в данном случае один, и он совпадает с просьбой бывшего главного московского жилинспектора: ‘Согласовывайте вариант, наиболее распространенный в доме, тогда в будущем проблем будет меньше!’

Состояние экономики Европы внушает все больше опасений. Несмотря на то что вчера аналитики не ждали сюрпризов от центробанков Британии и Европы в отношении политики ставок, на прогнозируемые действия руководства банков инвесторы отреагировали неожиданно. Как и предполагалось, Банк Англии снизил ставку на 0,25% –до 5,25%, а ЕЦБ оставил ставку на текущем уровне в 4% годовых, что привело к резкому ослаблению евро на мировом валютном рынке против доллара и иены. Эксперты не исключают, что в будущем ЕЦБ последует за Банком Англии. Погоду на рынке по-прежнему создают спекулянты. Вчера курс евро на мировом валютном рынке опустился с 1,4832 до 1,4522 доллара за евро. По данным на 11:30 мск за 1 евро платили около 1,4470 доллара. По итогам четверга европейская валюта подешевела по отношению к валюте США более чем на 1%. В четверг глава ЕЦБ Жан-Клод Трише заявил о том, что риски сокращения экономической активности в Европе сохраняются. Негативную реакцию инвесторов могли вызывать слова о ‘высоком уровне неопределенности’ в отношении влияния на экономику кризиса на финансовых рынках. Главным в политике ЦБ Европы на средне- и долгосрочную перспективу является сдерживание инфляции. По мнению экспертов, такая монетарная политика не внушает оптимизма инвесторам и приведет к сокращению вложений в европейские активы. Ситуация усугубляется тем, что реальных действий по стимулированию экономики озвучено не было. Складывается впечатление, что по большому счету никто не знает, что именно дальше будет происходить как на финансовых, так и валютных рынках, а это только усиливает состояние пессимизма. Причина в том, что мало кто может точно спрогнозировать дальнейшее течение ‘экономической болезни США’. То, насколько тяжелой и продолжительной окажется рецессия в Америке, определит дальнейшее замедление экономики Европы. По оценкам экспертов, ситуация обострится уже через несколько месяцев. В данном случае Банк Англии решил бороться с замедлением темпов роста, а не с инфляцией. Для ЕЦБ в приоритете пока инфляционные риски. Сейчас главная проблема для Великобритании – сокращение объемов производства и розничных продаж, а также снижение цен на недвижимость. ‘Экономика еврозоны в случае глобального кризиса окажется менее устойчивой, чем экономика США’, – сказал РБК daily аналитик банка ‘Глобэкс’ Владимир Абрамов. В Европе традиционно более высокий уровень инфляции и безработицы, чем в США. При этом специалист отметил, что не факт, что произойдет это разрастание кризиса. Например, ЕЦБ до сих пор не снижал ставку, так что в случае необходимости может воспользоваться этим инструментом кредитно-денежной политики. ‘Доллар ждал повода, чтобы выстрелить вверх’, – сказал РБК daily начальник отдела долгового рынка ИК ‘Велес Капитал’ Иван Манаенко. По его мнению, резкое ослабление евро – спекулятивная реакция рынка. В дальнейшем курс доллара продолжит движение на укрепление. Но, несмотря на ослабление позиций евро, вряд ли стоит ждать глобальных изменений в курсе пары евро/доллар по итогам года. ‘Тенденция к укреплению доллара против евро только начинает формироваться’, – отмечает г-н Абрамов. По его словам, в ближайшие квартал-полтора евро предпримет попытки отыграть свои позиции. В случае очередной волны негативной статистики из США евро может протестировать уровень в 1,5 доллара за евро. По мнению экспертов, до конца года будет развиваться тренд по укреплению американской валюты по отношению к евро и ослабление позиций европейской валюты. По предварительным прогнозам, курс будет колебаться на уровне 1,4 доллара за евро.