Новости рынка недвижимости

Это не анекдот, это реальность. Агентство строительства и развития территории Республики Молдова объявило о начале подготовки к чемпионату. Организаторами чемпионата вместе с Агентством выступила молдавская компания по производству строительных материалов. Условия участия в состязании довольно строги, сообщили в понедельник в оргкомитете. К ним допускаются только профессиональные мастера не моложе 18-ти лет, которые должны представить копию диплома или свидетельства об образовании по специальности мастера-плиточника и не менее двух рекомендательных писем от строительных компаний, или иных заказчиков. По-видимому, стать участником конкурса намного сложнее, чем строителем-гастарбайтером: в той же Москве никаких дипломов и тем более рекомендаций никто не требует. В ходе чемпионата каждый из участников должен за два дня облицевать плиткой специальную выставочную витрину площадью 2 на 2 метра. Победители получат грамоты и денежные призы. Вопреки сложившемуся в Росси мнению, в Молдавии эта ситуация выглядит отнюдь не комично. Там профессия строителя является одной из самых почётных и предпочтительных. Молдавские строители, как недорогая рабочая сила, очень востребованы за рубежом, в том числе в России, сообщает ИТАР-ТАСС. В то же время, в самой стране их почти не осталось.

Московское правительство сочло узкую специализацию новостроек нецелесообразной. Как заявил на заседании правительства Юрий Лужков, в городе больше не будет специализированных домов для молодых семей – молодоженов будут расселять в места общей застройки. Связано это с тем, что большая часть возведенной рядом социальной инфраструктуры – школы, детские поликлиники, детсады и ясли – через несколько лет оказываются невостребованными. Дети, родившиеся в молодых семьях, взрослеют, а свои дети у них родятся еще не скоро. По словам Лужкова, когда дети вырастут, в этих районах детские сады и школы будут не востребованы, так как рождаемость идет волнами. ‘Единожды попробовав, мы отказались от принципа формирования специализированных домов для молодых семей, - уточнил мэр. - Мы приняли решение рассредоточить эту программу по городу, исключая концентрации’. Вместе с тем градоначальник отметил, что обеспечение молодых москвичей квартирами положительно сказывается на демографической ситуации.

Люди, помимо прочего, делятся на сторонников и противников совмещения ванной и санузла. Конечно, для большой семьи такой вариант не слишком подходит. Но если позволяют условия, на такую перепланировку решаются очень и очень многие. И встречают на своем пути препятствия, о которых мы хотим вас предупредить. Основные шаги Итак, если вы решили переоборудовать свой санузел, придется набраться терпения и получить специальные разрешения в нескольких инстанциях – всего их около десятка. Начинается все с того, что вы находите специалиста-дизайнера, который помогает вам сделать эскиз-чертеж проекта перепланировки. Затем несете эту бумагу в районное БТИ, и там вам на основании паспорта, документа, подтверждающего право на собственность, заявления (пишется на месте) и самого эскиза дают поэтажный план с экспликацией помещения. Этот документ понадобится вам для получения технического заключения на возможность проведения строительных работ по перепланировке, которое вы должны получить не позднее чем через 3 месяца (пока не кончился срок действия поэтажного плана) в ‘Мосжилниипроекте’. Теперь, когда вы имеете на руках все вышеупомянутые документы, можно идти за согласием к районному архитектору, в СЭС и районную инспекцию пожарного надзора. И только после всех этих мытарств вы (уже с целой кипой бумаг) приходите в свой ДЕЗ, а затем в Государственную жилищную инспекцию вашего округа. Перед походом туда вам следует составить письмо-заявление о вашей перепланировке в произвольной форме, к которому прилагаются остальные собранные документы. Если же и в жилищной инспекции вам дали добро, толстенную папку с ‘делом о переделке’ вы должны отдать на изучение в межведомственную комиссию (МВК), приложив к ней заявление с указанием причин, побудивших вас туда обратиться (пишется на месте). Здесь может возникнуть заминка: комиссия, как правило, заседает всего раз в неделю, а желающих получить заветное разрешение более чем достаточно. Кроме того, для вынесения решения МВК обязана отправить своих представителей на осмотр вашей квартиры, и только после этого она может выдать вам соответствующий акт. Последняя инстанция, в которой, собственно, происходит окончательное утверждение плана, – это префектура территориального округа. Там вы должны получить бумагу под названием ‘распоряжение префекта’, которая завершит первый круг ваших мучений и позволит начать строительно-ремонтные работы. Но не торопитесь радоваться: перед их началом необходимо иметь на руках еще и письменное согласие всех окружающих вас соседей, которое оформляется специальным актом-соглашением, где предусмотрена компенсация возможного ущерба (этот документ подкрепляется еще и страховкой предстоящих работ). И уже потом, когда ремонт закончится, а переоборудованная ванная будет радовать вас своим простором, вам придется еще раз наведаться в БТИ, чтобы его работник зафиксировал изменения и внес их в поэтажный план. Конечно, весь этот список необходимых документов, согласований и обязательных действий не внушает оптимизма. Однако напомним, что за перепланировку санузла без официального разрешения вам могут присудить штраф в размере 20-25 МРОТ. Ну, а если вы соберетесь продать вашу комфортабельную квартирку с большой ванной – рискуете всерьез вступить в противоречие с законом, который гласит: ‘Наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние’. Популярная механика Вообще говоря, перепланировка квартиры, включающая в себя объединение раздельного санузла, является самой популярной у населения. Она осуществляется в квартирах многих распространенных в столице серий домов (КОПЭ, КОПЭТ, П44, П44М, П44Т, П44ТМ, П3П44, П55 и т. д.). Стоимость подобной затеи, в зависимости от сложности задуманных переделок и степени участия в ней специализированных фирм, колеблется в пределах $1000-2000. Как правило, просторную ванную комнату получают либо путем сноса стены между ванной и туалетом, либо с помощью более сложной перепланировки с присоединением части коридора, кладовки или, в редких случаях, кухни (в последнем варианте требуется демонтаж всей сантехкабины, что значительно удорожает проект). А если вы хотите получить ванную комнату, отвечающую самым современным стандартам, список предполагаемых работ неминуемо расширится за счет замены старых труб, организации системы подогрева пола, установки электрического полотенцесушителя, различных фильтров воды, устройства подвесных потолков, подиума для гидромассажной ванны и т. п. Зато тогда вы точно сможете позволить себе большую угловую ванну, биде, удобный шкаф для мелочей и любую стиральную машину. Либо, если вы не любитель принимать ванны, не менее актуальную сегодня душевую кабину: сейчас появились замечательные модели с высоким поддоном, который при необходимости можно использовать как небольшую ванну (например, для купания ребенка). Правда, тогда вам, скорее всего, придется оснастить вашу новую ванную еще и системой слива в полу, что потребует устройства дополнительной гидроизоляции.

Реконструкция с надстройкой дополнительных этажей запланирована для 24 жилых домов в Тимирязевскои районе на севере Москвы. ‘По проектам планировок кварталов номер 65, 66-70, 71-72, 73-74, 76, 91-92, 93, 94-95 в Тимирязевском районе 24 дома подлежат реконструкции с надстройкой. В частности, пятиэтажки будут надстраиваться до семи-десяти этажей, а некоторые восьмиэтажные дома - до десяти’, -сообщает пресс-служба префектуры Северного административного округа столицы. Реконструкция всех этих домов запланирована на 2010-2020 годы. В этот же период в районе намечено снести 86 ветхих жилых домов, сообщает пресс-служба префектуры САО.

Несмотря на кризисные явления, которые происходят на финансовых рынках, спрос на коммерческую недвижимость превышает предложение. Сегодня востребованы все сегменты коммерческой недвижимости – офисы, складские помещения, торговые площади и гостиницы. Даже на еще не введенные в эксплуатацию площадки заключаются договоры предварительной аренды. Однако если объект найден, возникает дилемма - аренда или покупка недвижимости. Сегодня в Москве ставки по аренде коммерческой недвижимости за кв. м., в зависимости от класса помещения, колеблются от 350 до 2000 долл за кв.м. в год. А цена при покупке - от 3500 до 14000 долл за кв.м. Специалисты по недвижимости считают, что любая покупка с точки зрения бизнеса оправдана. За первое полугодие аренда офисных площадей подорожала на 30%, а банковский кредит на покупку нежилого помещения выдается в среднем под 16% годовых. Поэтому коммерческая ипотека или лизинг недвижимости могут составить выгодную альтернативу аренде нежилых помещений. Однако количество коммерческих кредитов, выданных для покупки нежилых помещений, незначительно. По экспертным оценкам, за счет кредитных средств приобретается от 2 до 5% объектов коммерческой недвижимости. Притом в развитых странах этот показатель достигает 90%. ‘В настоящее время существуют сложности законодательного характера. В законе ‘Об ипотеке’ не предусмотрена норма, когда при покупке недвижимости, которая приобретается на кредитные средства банка, автоматически становится залогом у банка’, - назвал основную причину, тормозящую развитие коммерческой ипотеки, в программе ‘Капитал’ на РБК-ТВ начальник управления ‘СБ Банка’ Артем Ветюгов. Представители банков говорят, что в этом году они не будут активизировать кредитование покупки коммерческой недвижимости в связи с мировым кризисом ликвидности. В данной сфере кредитования работает два–три банка. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита до 10 лет, достаточно высокие процентные ставки от 13 до 18% годовых, первоначальный взнос составляет как минимум 30%. Лизинг считается альтернативой коммерческой ипотеке. Лизинговая компания выдает кредит на покупку объекта недвижимости и является владельцем этого объекта до тех пор, пока кредит не будет выплачен. По лизинговой схеме недвижимость может обойтись дороже, но за счет налоговых послаблений в конечном итоге она может стать дешевле, отмечает старший вице-президент лизинговой компании ‘Уралсиб’ Роман Струков. Одно из достоинств лизинга в том, что процедуры его прохождения четко прописаны в законодательстве. Например, по существующей программе экспресс-лизинга время для принятия решения финансирования сделки составляет 7 дней, на оформление сделки уходит около одного месяца. При коммерческой ипотеке срок оформления кредита затягивается до 2-х месяцев, сначала недвижимость оформляется в залог, а потом перепродается. Но есть несколько причин, по которым лизинг не получил широкого распространения. ‘В законодательстве не прописано отдельное положение наличия договоров лизинга, поэтому регистрирующий орган рассматривает договор лизинга как договор аренды. Также наличие в отношении зарегистрированного объекта права является основанием для отказа. Отсутствие в законе ссылки на лизинг усложняет финансирование готовых объектов, которые сданы в аренду, например, торговых, офисных комплексов, где уже существуют арендаторы’, - поясняет Р.Струков. Недостатком лизинга остается и то, что получить его возможно юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, а коммерческую ипотеку можно приобрести и физическому лицу. Как отмечает А.Ветюгов, физическое лицо может воспользоваться банковским кредитом на покупку нежилого помещения и в дальнейшем получать доход от сдачи его в аренду. Арендная плата в месяц составляет порядка 50 – 60 тыс долл в месяц, ежегодно клиент получает 600 тыс долл. Главное условие для банка - чтобы клиент был платежеспособен по своим обязательствам. Исходя из практики работы с клиентами, для агентств недвижимости предпочтительны оба варианта оформления кредита. Но как отмечает финансовый директор компании Penny Lane Realty Алексей Курушин, ‘клиенту проще изыскать средства и приобрести недвижимость, оформив ее на себя в собственность, а в дальнейшем по истечению месяца–двух (время оформления) провести рефинансирование сделки за счет инструмента лизинга коммерческой недвижимости, либо воспользовавшись инструментом коммерческой ипотеки’.

В пятницу 29 февраля 2008 года префект Восточного округа Николай Евтихиев заявил, что для ликвидации очереди на жилье в ВАО необходимо построить 2 млн кв. м жилья, а для расселения общежитий, аварийных домов и реконструкции кварталов нужно возводить по 700-800 тыс. кв.м в год. Учитывая тот факт, что это данные только по Восточному административному округу, для вычисления примерного объем необходимого строительства по Москве в целом следует увеличить приведенные цифры на порядок. В таком случае, если сохранить нынешние темпы жилищного строительства – порядка 5 млн. кв. м. в год, из которых примерно половина квартир идет на переселение и очередников, то ликвидировать очереди удастся примерно через 10 лет. Сократить этот срок власти пытаются за счет коммерческого жилья, поступающего в свободную продажу. Дело в том, что правительство Москвы, по словам г-н Евтихиева, уже не нуждается в услугах коммерческих застройщиков. «Городской бюджет уже перевалил за один триллион сто миллиардов рублей, - заявил префект ВАО. – И если в 1990-х – начале 2000-х годов в бюджете не хватало денег, и мы вынуждены были идти на строительство большого количества коммерческого жилья с долей города в виде квадратных метров, то сейчас это не нужно». Фактически, это означает, что Москва сама готова вести строительство, а не получать в виде откупа квадратные метры. Учитывая тот факт, что распределение строительных площадок находится исключительно в ведении московского правительства, неудивительно, если при таких настроениях оно вообще перестанет раздавать их коммерческим компаниям. По мнению аналитического центра www.irn.ru, эта ситуация примечательна по следующей причине. В 1990-е годы и даже в начале 2000-х застройщик получал в виде чистой прибыли порядка 50$-100$ с 1 кв. м. При этом продать квартиры даже по относительно невысоким ценам тогда было непросто, как и организовать сам процесс строительства в условиях неразберихи 90-х. В этой ситуации московскому правительству действительно было проще передать все проблемы коммерсантам, а получать в виде платы за предоставленные площадки готовые квартиры. Таким образом решалась проблема социального жилья и одновременно формировалось предложение на свободном рынке. На данный момент платежеспособный спрос на квартиры в Москве вырос в разы, а разница между себестоимостью строительства и рыночными ценами составляет тысячи долларов с метра. При таком раскладе естественно выгоднее получать всю прибыль в одни руки. При этом на московское правительство давят и федеральные власти, которые требуют скорого решения проблем очередников. В связи с этим у городских властей есть вполне понятное решение: нужно как можно больше площадей в новостройках забрать под свой контроль. Но на строительство социального жилья все равно нужны деньги, и чтобы они были необходимо оставить для продажи на рынке хоть какую-то долю. ‘Пирамида переворачивается, – решил эту проблему г-н Евтихиев. – Если лет пять назад в Москве строили ежегодно четверть муниципального жилья и три четверти коммерческого, то года через два будет наоборот: 75% муниципального и 25% – коммерческого’. Однако в этой истории есть и обратная сторона, на которую неоднократно обращал внимание аналитический центр www.irn.ru. Строительство социального жилья – это хорошо. Но не менее важно, чтобы не только очередники могли получить квартиру на льготных условиях, но в первую очередь, работающие люди были в состоянии заработать себе на жилье. Ведь иначе стимула работать ни у кого не будет, а все встанут в очередь за получением квартиры от государства, как в советское время. При этом именно увеличение доли социального жилья является основной причиной роста цен на квартиры в Москве, которые становятся практически недоступными для основной массы работающего среднего класса. И это явно ненормальная ситуация. Кстати, по оценкам www.irn.ru, чтобы окупать 25% коммерческого жилья 75% социального жилья рыночные цены должны быть на уровне 7.000$-8.000$ за метр, то есть еще выше, чем сейчас.