Новости рынка недвижимости

Каждый собственник загородного дома или дачи в нашей стране не понаслышке знает, сколько проблем доставляет протекающая крыша, особенно в период все чаще повторяющихся зимних оттепелей. Какие кровельные материалы предпочесть, чтобы погода в доме всегда была под контролем? Никто не будет спорить с тем, что фундамент – самая важная и ответственная часть дома, крыша же занимает второе место по значимости. Ее назначение – защитить дом от дождя, снега и от палящего солнца летом и сберечь тепло зимой. Сражается крыша с зимней оттепелью, когда ночью вода замерзает, а днем пытается найти себе дорогу в дом через микротрещинки в кровле, расширенные льдом. Куда там летним ливням, даже с градом! И все эти непростые функции ей приходится выполнять долгие годы. Неудивительно, что она устроена как весьма сложная техническая система. Какую выбрать? Сначала разберемся, что специалисты называют крышей. Не стоит путать сие понятие с кровлей – это один лишь элемент всего комплекса, который состоит из несущих конструкций (стропил), обрешетки, кровли, дождевого стока, гидроизоляции и пароизоляции, вентиляционных и слуховых окон и, возможно, устройства обогрева крыши. При проектировании новой крыши следует помнить одно правило: чем крыша геометрически проще, тем она надежнее. Однако если вы уверены в квалификации мастеров, то включайте свою фантазию на ‘полную катушку’, но не забудьте, что зимой нагрузка снега на кровлю в Подмосковье может достигать 100 кг на квадратный метр. Современные кровельные материалы позволяют сделать и пагоду в японском стиле, и соборные ‘луковицы’, и шале с многоуровневой крышей. Сначала решите, какие использовать стропила. На самом деле они практически всегда деревянные, но совсем не обязательно строить по старинке, собирая стропила прямо на крыше. Их можно заказать на заводе: сейчас по американской технологии изготавливаются деревянные стропила с металлическими зубчатыми пластинами в точках соединения. Такая конструкция позволяет подвести крышу под кровлю, используя даже неквалифицированных рабочих, и обойтись без крана. Второй вопрос, который необходимо решить: при выборе любой кровли необходимо проконсультироваться у профессионалов относительно гидро- и пароизоляции, необходимости обогрева крыши. И уже третий вопрос – выбор самой кровли. Забудьте про такой привычный материал, как шифер. Дело в том, что, несмотря на его долговечность и дешевизну, он содержит асбест, мельчайшие частички которого, попав в организм человека, остаются там навсегда. По некоторым исследованиям, асбест может стать причиной онкологических заболеваний. Самое народное покрытие – ондулин, который появился в России еще на заре перестройки. Это материал, который из торговой марки превратился в нарицательное понятие. Эти листы изготавливаются из специального полимера, пропитанного мастикой, по геометрии и размерам напоминают шифер. Этот материал и сейчас весьма популярен благодаря своей дешевизне и многообразию расцветок, вполне приятному внешнему виду и многочисленным аксессуарам для слива, конька, ребер. Ондулин легок, пластичен и долговечен, очень прост в работе и не требует высокой квалификации рабочих. Его удобно класть поверх старой крыши, однако обрешетка должна быть частой. Ондулин применяется как для частных домов и хозяйственных построек, так и в многоэтажном строительстве. Существуют модификации, довольно хорошо имитирующие черепицу, размер и толщина его может разниться в 3-4 раза. Чуть дороже покрытие из металлочерепицы. Сейчас активно используется и обычные ее модификации, и более современные разработки. К примеру, можно рекомендовать металлочерепицу, покрытую различными полимерными пленками или алюминиевыми сплавами, которые увеличивают срок службы и стойкость к механическим воздействиям. Последнее слово в этом классе кровли – вариант с многослойным покрытием: один из слоев сделан из крошки искусственного или натурального камня, что позволяет снизить шум от дождя по сравнению с обычной металлочерепицей. Благодаря многослойной структуре срок службы такой кровли составляет 50-60 лет. Она практически полностью имитирует натуральную черепицу, выпускается в различных вариантах расцветок и пригодна для всех видов крыш с уклоном от 12 градусов. Классикой жанра, популярной в народе, является черепица. Настоящая керамическая черепица практически вечна, однако она весьма тяжела, трудоемка в работе, требует исключительного мастерства при укладке и прочного основания крыши. Кстати, ‘доставать’ настоящую керамическую черепицу вам придется как в старые советские времена, возможно, даже везти из-за границы. Потому что то, что называется в наших магазинах черепицей, является изделием из цветного бетона и производится на тех же заводах, что и тротуарная плитка. Вряд ли стоит крыть свою крышу бетоном, к тому же такая кровля обойдется весьма дорого. Впрочем, если ваша крыша очень сложной формы, то можно в качестве кровли рекомендовать медь. Это красиво, изысканно и благородно, не зря же ею уже многие столетия кроют соборы, дворцы и прочие сложные архитектурные формы. Медная кровля очень хорошо смотрится на куполах, башенках и прочих архитектурных изысках, допуская любые пространственные формы. Традиционно такая кровля дополняется различными архитектурными украшениями, наличниками, оградками, фигурками животных или птиц и флюгерами из той же меди. Теоретически такая крыша может прослужить до тысячи лет. А со временем, когда крыша покроется благородной зеленью, ваш дом станет похож на настоящий средневековый замок. Латать или перекрывать? Вам достался в наследство старый дом? Вы думаете о полной перестройке? Не спешите, обратитесь к европейскому опыту. Там предпочитают менять на доме крышу, и действительно, даже старый дом с новой красивой крышей смотрится на порядок уютнее любого новомодного строения, которого не коснулась рука времени. Особенно о смене крыши стоит задуматься, если кровля у вас из шифера. Современные кровельные материалы могут натолкнуть вас на оригинальные архитектурные решения, которые дадут новую жизнь дому, придадут современный вид гаражу или хозяйственным постройкам. К примеру, хороши для таких целей прозрачная кровля и системы зеленой кровли. Первыми прозрачную кровлю (это листы, подобные шиферу, из композитных материалов, прочные и неломкие, молочные или слегка фиолетового оттенка) начали применять владельцы торговых центров. Дело в том, что прозрачный свод дает экономию в 40-60% электроэнергии, так почему бы и вам не воспользоваться этим? Нельзя пройти мимо и такой модной тенденции последних лет, как крыша из простой соломы! Только некоторые мастера могут похвастаться умением крыть такие крыши. По их словам, правильно устроенная соломенная крыша может прослужить 150 лет. Цена модной крыши – по договоренности, однако обойтись такая ‘соломка’ может дороже даже медной ‘конкурентки’. Устраняем течь Вы заметили течь? Сначала выясните причины. Если крыша протекла в одном месте, то можно обойтись локальной починкой, а если в двух-трех местах, то дело серьезное, и, как показывает практика, ‘заплаток’ в лучшем случае хватит на год-два. Первое, что вам следует выяснить, – это состояние элементов конструкции крыши и стропил, и тут без экскурсии на чердак никак не обойтись. ‘Болезни’ деревянных стропил схожи: их может повести, они могут подгнить. Небольшие участки, затронутые гниением, можно заменить, а вот если крышу ‘повело’, то она никогда уже не будет ровной, и тогда предстоит решиться на капитальный ремонт или устройство новой крыши. Если же речь идет о небольшом ремонте, то стоит помнить: крышу можно ремонтировать только в сухую теплую погоду. Правда, если ситуация критическая, то современные кровельные материалы, благодаря своему небольшому весу и пластичности (таков, например, ондулин), позволяют сделать обрешетку и устроить новую кровлю прямо поверх старой. Вместо послесловия Чердак и крыша в современном доме – одно из самых пожароопасных мест, и раз уж вы поднялись на чердак, то не поленитесь обратить внимание, как проложены провода и обработаны ли деревянные элементы конструкций противопожарным составом. Таким составом должны быть обработаны все деревянные конструкции на чердаке, причем со всех, а не только с видимых сторон. Пропитку необходимо раз в два-три года обновлять. Приятное дополнение: большинство таких пропиток защищают древесину и от гниения. Все провода на чердаке должны быть проложены в металлорукаве или металлической трубе, а проходить через этажи – только в металлической трубе; электропроводка и антенные кабели должны проводиться в разных трубах отдельно друг от друга. Это правило установлено строительными и пожарными нормами, и игнорировать его не следует: без такой защиты провода могут быть повреждены как жильцами, так и птицами и мышами, что может вызвать пожар. Конечно, мыши не такие злобные, как моль, но они очень любят грызть провода, особенно антенный кабель. Светильники и выключатели на чердаке должны быть закрытыми, лучше выбирать их из моделей для ванных комнат или для установки на улице. И наконец, самая простая и эффективная профилактика пожара – разобрать на чердаке хлам и регулярно проводить влажную уборку. Тогда под вашей модной, красивой или просто надежной крышей воцарится настоящий домашний уют.

Ипотечный кризис в 2007 году повлиял и продолжает влиять на рынок. В 2008 году рост рынка будет меньшим по сравнению с 2007 годом, но все равно достаточно сильным (35-50%). Такое мнение высказал первый заместитель председателя правления «Городского ипотечного банка» Руслан Исеев. ‘Объемы кредитования пока снизились незначительно, но в случае углубления кризиса они могут снижаться и дальше одновременно с ужесточением условий кредитования’, - заявил Исеев. По его словам, ужесточение вряд ли коснется сроков кредитования, но такие параметры как ставки, условия досрочного погашения, отношение стоимости залога к сумме кредита и показатели кредитоспособности самого заемщика могут быть ужесточены. ‘Насколько изменятся процентные ставки - зависит от состояния финансовых рынков, как внешних, так и внутренних. Сейчас многое делается для совершенствования (а фактически создания) инфраструктуры внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг - а эффективное функционирование такого рынка является необходимым условием для успешного наращивания объемов ипотечного кредитования’, — подчеркнул Исеев. По его мнению, для того, чтобы ипотека стала массовой, необходимо повышение доходов населения и увеличение темпов строительства жилья.

Как говорил классик, землю больше не производят – и с этим не поспоришь. Посмотрим, сколько невосполнимого ресурса осталось в Подмосковье на нашу долю: где еще можно купить землю и сколько она стоит. И зимой, и летом… На рынке земельных участков, как и на рынке загородной недвижимости в целом, существует сезонный фактор, считает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая: «Спад покупательской активности приходится на конец осени, начало и середину зимы. Первые месяцы весны рынок оживает и достигает пика к лету. Летом, в начале и середине осени спрос стабилизируется». Объясняется это погодными условиями, уверена руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко: «Зимой неудобно смотреть участок, световой день маленький, а для клиента очень важно понимать, насколько здоров лесной массив, какие-то ландшафтные особенности, качество участка и т. д. Поэтому зимой участки смотрят люди, которые выезжали смотреть его раньше и колебались, покупать ли». Впрочем, сезонность на земельном рынке существует только применительно к спросу, не сказываясь почти на объеме предложения. «Сезонности в общепринятом понимании нет, – говорит руководитель департамента продаж дачно-развлекательного комплекса «Гагаринлэнд» Максим Ардеев, – но есть участки и районы, где лучше действительно не браться за приобретение земли, так как это чревато сильными сложностями». Список «безнадежных» участков и районов вам, впрочем, вряд ли кто-то предоставит. Посмотрим хотя бы, что хотят покупать и что продается. Спрос на подмосковные земельные участки, говорит Ардеев, увеличился за этот год: «Поскольку в ближнем Подмосковье уже давно свободной, а главное, привлекательной земли нет. Везде кто-то как-то «вложил средства», поэтому в дальнем Подмосковье и в ближайших областях сейчас активно покупаются земельные участки, в том числе и частными инвесторами. Причем часто речь идет о больших кусках земли: не десятки, а сотни гектаров». По словам Марии Литинецкой, спрос сейчас стабильно высокий, но к концу года наметилось некоторое его падение: приближаются выборы. Желаемое… Наибольшим спросом пользуются земельные участки без подряда* с коммуникациями удаленностью до 50 км от МКАД Новорижского и Киевского направления. Рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество» Лариса Кузьминова: «Предпочтение отдается участкам, расположенным рядом с лесом или водоемом. Также популярны участки до 1 га под строительство имений и усадеб». По статистике Blackwood, больше всего спрос на участки с коммуникациями под коттеджное строительство (30-40% таких приобретений – инвестиционные). «Средний размер участков, пользующихся наибольшим спросом, составляет 15 соток, реже – 20 соток. Основная цель покупки земельных участков – гарантированное вложение денег, с учетом постоянного роста цен на земельные участки по всему Подмосковью. Другая цель – строительство загородного дома как решение жилищного вопроса. Наибольший спрос характерен для Киевского, Симферопольского, Новорижского направлений», – говорит Дмитрий Цветков, руководитель отдела экспертизы проектов «Миэль – Загородная недвижимость». Как добавляет Максим Ардеев, покупают и земли населенных пунктов под ИЖС, и земли сельхозназначения под дачное строительство, и права аренды на земли различных категорий и разрешенного использования: «Приобретается в равной степени все, так как каждая категория в определенной местности имеет свою цену». …и действительное Больше всего земельных участков продается на Киевском, Новорижском, Симферопольском направлениях, а также на Дмитровке, Каширке, Новорязанском шоссе. «В основном, конечно же, больше всего свободных участков на не самых популярных направлениях (юго-восток, восток, северо-восток области), – говорит директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate Алексей Артемьев. – Но необходимо отметить, что земли под ИЖС или дачное строительство здесь выводится заметно меньше, так как нет большого спроса». Ну а самые продаваемые участки, по словам эксперта, на Рублево-Успенском, Новорижском, Киевском, Калужском, Минском направлениях. «Именно на них до 30 км от МКАД существует основной рынок элитной недвижимости», – поясняет Артемьев. Предложение земли без подряда сосредоточено на Симферопольском (особенно за 35 км и далее), Каширском, Калужском, Киевском, Минском (там еще очень много сельхоза), Дмитровском, Ярославском направлениях, приводит свои данные генеральный директор компании «Элит Строй» Сергей Гоз: «В поселках без подряда предлагают участки от 10 до 40 соток. Но в таких поселках всегда есть возможность приобрести несколько участков. Самое главное для покупателя, чтобы были подведены коммуникации к каждому участку, были проложены внутренние и подъездные дороги и заборы, и самое главное, чтобы земля переходила в собственность, а не в аренду». Что до цен, по самым популярным у покупателей направлениям статистика приводится такая (данные Blackwood, подробные данные по итогам 3 квартала 2007 года приводятся в приложении): на Рублево-Успенском шоссе стоимость участка с подведенными коммуникациями – от $17,5 до $330 тыс. за сотку, на Новой Риге – от $1,5 до $105 тыс. На Минском шоссе диапазон такой: $7,5–85 тыс., на Киевском $1,6–50 тыс., на Дмитровке $3–22,5 тыс., на Калужском направлении – от $1,5 до $58 тыс. «Очень много покупают в дальнем Подмосковье и в соседних областях, особенно в Ступинском районе, в Тверской области – в Конаково и т. д. Там сейчас есть возможность выбрать максимально привлекательные участки, например, у воды с лесными территориями, по «смешным» ценам по $200-500 за сотку, – добавляет Резниченко. – По сравнению с ценами на подмосковном рынке это очень дешево, поэтому земля там сейчас не залеживается. Все понимают, что границы расширяются, бизнес-центры постепенно уходят в область, поэтому максимум лет через пять – 100 км от МКАД будет если не ближним, то средним Подмосковьем с модой на второй загородный дом». Приложение: данные «Миэль – Загородная недвижимость» по ценам за III квартал 2007 года (удаленность до 50 км от МКАД). Направление Цена сотки, $ Рублево-Успенское 17 500–270 000 Алтуфьевское 15 000–23 500 Новорижское 15 900–65 000 Минское 10 500–85 000 Осташковское 12 000–35 000 Можайское 9000–32 000 Киевское 10 900–45 000 Калужское 9200–35 000 Ярославское 3200–25 000 Волоколамское 7500–24 500 Пятницкое 8300–35 000 Каширское 3100–15 500 Дмитровское 5800–25 000 Ленинградское 6000–16 800 Варшавское 8700–15 000 Егорьевское 5100–14 500 Носовихинское 3500–19 500 Щелковское 6100–19 800 Симферопольское 6250–13 750 Горьковское 4000–22 500 Новорязанское 2600–16 700 Анна Соловьева * Земля без подряда – «просто» земля, прошедшая межевание, имеющая кадастровый номер. Такой участок можно сразу оформить в собственность. Пользуется спросом у частных покупателей. Земля с подрядом – участок с подрядом на строительство: компания выбирает проект, подводит коммуникации, нанимает строителей и после этого продает участок. Покупают землю с подрядом чаще в инвестиционных целях.

Кризис на рынке жилья в США углубляется, несмотря на лихорадочные усилия, прилагаемые для его прекращения властями страны. Согласно очередному статистическому отчету Минторга США, строительство новых жилых домов и квартир в стране сократилось в ноябре еще на 3,7%. Столь низкого, как сейчас, объема строительства домов на одну семью в Америке не наблюдалось более 16 лет. В целом по сравнению с соответствующим периодом прошлого года — тоже не самого благополучного — спад в отрасли превысил 24%. Крайне тревожным признаком специалисты считают продолжающееся уже шестой месяц подряд сокращение числа заявок на выдачу новых строительных лицензий. Федеральная резервная система США утвердила новые правила предоставления ипотечных займов. Смысл нововведений — дополнительная защита интересов заемщиков, особенно владельцев так называемых ‘непервоклассных’ закладных. Из-за лихорадки на рынках жилья и ипотечного кредитования над миллионами держателей таких закладных в США нависла угроза утраты собственной крыши над головой. Специалисты ожидают дальнейшего ухудшения ситуации.

Проблемы и споры стали неотъемлемыми спутниками реформы ЖКХ. Спорные моменты в реформировании ЖКХ будет разбирать комиссия, решение о создании которой принял недавно Юрий Лужков. Во-первых, люди очень плохо осведомлены о том, какие плюсы и минусы принесет им ТСЖ. Во-вторых, во многих домах людям не оставляют выбора: им практически назначают управляющую компанию. Замечают это жильцы только тогда, когда тарифы ЖКХ в их доме стремительно возрастают, однако, как правило, это происходит уже после того, как все документы оформлены. Подобная практика, ставшая сегодня почти традицией, в условиях полной безграмотности населения в этом вопросе, вызывает у москвичей только отторжение реформы. По закону, до 1 января 2008 года все домовладения должны были выбрать форму управления – либо ТСЖ, либо управляющую компанию. Однако в большинстве случаев люди сталкиваются с навязыванием им управляющей компании. Во многих домах решение о форме управления домом так и не было принято, поэтому для них через процедуру конкурса органы местного самоуправления самостоятельно выбрали управляющую компанию. Главная же беда состоит, однако в том, что в России очень мало действительно профессиональных управляющих компаний. Для того чтобы получить хороший опыт, по мнению экспертов, необходимо активно работать на рынке не менее 3 лет. Кроме того, у жильцов, которые все-таки решили объединиться в ТСЖ, есть много других проблем: им надо бороться за нежилые помещения в доме (многие подвалы и чердаки проданы коммерсантам), за придомовую территорию, сталкиваться с нежеланием малоимущих жителей оплачивать разные нужды дома, наконец – просто созвать собственников квартир на собрание, на котором принимаются необходимые решения.

Все 5-этажные дома различной модификации будут снесены в столице в ближайшие 10-12 лет. Об этом сообщил руководитель комплекса городского хозяйства Петр Бирюков. В списки под снос попали также все здания с деревянными перекрытиями, если они не относятся к памятникам истории. Кроме того, Бирюков сообщил, что к 2014 году необходимо отремонтировать почти 120 млн. кв. метров жилья. ‘К 2014 году город должен иметь совсем другой вид. Совсем другие уровни благоустройства, и, конечно же, каждая квартира в той или иной степени будет отремонтирована’, - заявил руководитель комплекса городского хозяйства. По его словам, уже в следующем году выборочно будет отремонтировано 11 млн. кв. метров жилья. В 70 жилых домах сделают комплексный ремонт.