Новости рынка недвижимости

Аренда квартир в доходном доме намного дешевле, чем у частников

admin — Tue, 01 Apr 2008 13:48:46 +0000

Недавно столичный стройкомплекс сообщил о том, что в Москве начнут строить доходные дома для очередников. Начальник отдела аренды компании ОАО ‘Пересвет-Девелопмент’ Александр Козлов считает, что доходные дома идея удачная. Не каждый может позволить себе аренду жилья. ‘Идея строительства доходных домов эконом-класса представляется мне весьма удачной. Необходимо как-то решать жилищную проблему малоимущих слоев населения, которые вынуждены ждать своей очереди на квартиру по 20 лет. Причем в жизни, иногда возникают такие ситуации, когда простояв половину срока, семья понимает, что проявлять терпение дальше уже нет ни сил, ни возможностей. В итоге люди обращаются к властям с просьбой, хоть чем-то помочь. Идеальным выходом в таких случаях было бы предоставить временное жилье - до получения положенной им бесплатной квартиры. Доходный дом эконом-класса и должен стать решением проблемы. Он даст возможность москвичам, лет на пять, по приемлемым ценам улучшить свои жилищные условия. При этом, плата должна быть вполне сопоставимой с той, что взимается с жителей столицы при найме социального жилья. Давайте посчитаем. Сегодня социальный наем обходится в 98 копеек за квадратный метр. В доходном доме коммерческий наем обойдется в 3 руб. 46 коп за тот же метр. Учитывая, что подобные варианты будут состоять в основном из ‘однушек’ и ‘двушек’, за всю квартиру жильцам придется платить рублей 150-200 (без учета других коммунальных платежей). Но в отличие от нанимателей муниципального жилья, которым за услуги ЖКХ доплачивает бюджет города, арендаторы дома коммерческого использования будут оплачивать их на 100 процентов из своего кармана. С учетом других коммунальных платежей все обойдется в 1500-2000 рублей в месяц. С другой стороны, наем однокомнатной квартиры сегодня в спальных районах Москвы обходится минимум 700-800 долларов в месяц! Уже не раз приводились данные общей статистики, что в настоящее время лишь 7 % жителей столицы могут рассчитывать на получение бесплатной квартиры за счет города. Еще 15 процентов - имеют возможность купить ее сами. Следовательно, для остальных почти 80% горожан доходные дома могут стать настоящей палочкой-выручалочкой’.

Москва за два года инвестирует в торговые и логоцентры 22,5 миллиарда рублей

admin — Tue, 01 Apr 2008 13:48:46 +0000

Программа развития оптовой торговли продовольствием в Москве на 2008-2010 годы, на которую планируется выделить 22,5 млрд рублей, подразумевает строительство современных объектов торговли, логистических центров, реконструкцию систем холодообеспечения и возведение новых складских помещений. Об этом заместитель руководителя департамента продовольственных ресурсов Николай Коробейник сообщил сегодня на заседании комиссии по экономической политике и предпринимательству Мосгордумы. «На реализацию этой программы мы планируем направить 22,5 млрд руб., из них 7,07 млрд руб. - это средства города, а остальные деньги мы рассчитываем привлечь за счет средств предприятий и иных внебюджетных источников», - отметил заместитель руководителя департамента. Николай Коробейник рассказал, что программа предусматривает создание новых агропромышленных предприятий города Москвы в регионах России в форме акционерного общества с долей столицы в уставном капитале. Объем бюджетных средств, привлекаемых на эти цели, составит более 6 млрд руб. «В области развития инфраструктуры товародвижения и оптового продовольственного рынка приоритетными пунктами программы является строительство новых объектов оптовой торговли за счет средств инвесторов, техническое перевооружение шести оптовых предприятий, в том числе реконструкция систем холодообеспечения в целях повышения химической безопасности, повышение требований города к химически опасным производствам, а также развитие базы хранения сезонных запасов продукции, и строительство новых логистических центров», - заметил он. Николай Коробейник добавил, что в области усиления социальной ориентации продовольственного рынка в столице приоритетным направлением является реализация комплекса мер по сдерживанию роста цен на продовольственные товары первой необходимости. «Темпы роста потребительских цен на продукты питания в Москве за девять месяцев текущего года были более чем на 2% ниже, чем в среднем по России. Причем стоимость минимального набора продуктов питания в Москве за этот период выросла на 7,8%, что, однако, ниже аналогичного среднероссийского показателя на 3,5%», - отметил он. Заместитель руководителя департамента рассказал, что целью программы, рассчитанной на ближайшие три года, является укрепление продовольственной безопасности столицы за счет обеспечения соответствия роста покупательской способности населения и роста поставок продовольствия. «Для этого нам необходимо создавать новые оптовопродовольственные комплексы и предприятия розничной торговли, обеспечивающие хранение продуктов», - пояснил он. Николай Коробейник рассказал, что при принятии и исполнении программы ожидаемые темпы прироста физического объема оборота оптовой торговли сельскохозяйственной продукции составят от 4 до 4,5% в год в целом за период 2008-2010 годов. Соответственно в абсолютных показателях прогнозируется рост объемов оптового оборота продовольствия на территории Москвы с 10,5 млн т в 2007 году до 11,9 млн тонн в 2010 году, сообщил чиновник. «У нас сейчас имеется большой дефицит площадей для оптовой торговли и логистических центров. Мы считаем, что возникающий дефицит площадей может быть преодолен за счет дополнительных мер по ускорению ввода новых мощностей на территориях, прилегающих к МКАДу», - заключил Николай Коробейник.

В подъездах жилых домов Москвы установят видеонаблюдение

admin — Tue, 01 Apr 2008 13:48:46 +0000

Свыше четырех тысяч новых систем видеонаблюдения установят в подъездах жилых домов на севере Москвы. Свыше четырех тысяч новых систем видеонаблюдения планируется установить в подъездах жилых домов на севере Москвы. В рамках создания в столице Системы обеспечения безопасности города в 15 районах САО уже установлено свыше семи тысяч видеокамер и созданы локальные центры мониторинга. Для завершения работ в округе планируется модернизировать свыше 5000 старых видеокамер (установленных до 2006 года) и смонтировать около четырех тысяч новых.

Москва не прекратит дотации горожанам на оплату услуг ЖКХ

admin — Tue, 01 Apr 2008 13:48:46 +0000

Москва не собирается отказываться от дотаций, предоставляемых жителям для оплаты услуг ЖКХ, в обмен на помощь федеральных властей в капитальном ремонте жилого фонда города, заявил мэр Москвы Юрий Лужков. ‘Мы с возмущением восприняли предложение, которое нам сделали по участию в федеральном фонде капитального ремонта жилья, созданного по инициативе президента. Из этого фонда нам хотят выделить около 2 миллиардов рублей на проведение капремонта жилья’, - сказал мэр. По его словам, одно из условий, при котором город может получить эти деньги из фонда капремонта, это переход на стопроцентную оплату горожанами жилищно-коммунальных услуг. ‘Сегодня 42 % от стоимости жилищно-коммунальных услуг город датирует и не собирается отказываться в дальнейшем от этих дотаций своим жителям’, - сказал Лужков. Столичный градоначальник добавил, что сам город на капитальный ремонт жилого фонда до 2014 года планирует выделить около 42 миллиардов рублей.

Как выбрать квартиру по ипотеке

admin — Tue, 01 Apr 2008 13:48:46 +0000

Даже если вы, преодолев все свои страхи и сомнения, отправились в банк за ипотечным кредитом и даже получили одобрение, это совсем не означает, что квартира в кредит будет куплена. Довольно много случаев, когда сделка срывается, к примеру, потому что банк не одобряет выбранную вами квартиру. Как этого избежать? Получив от банка одобрение на достаточную сумму кредита, заемщики отправляются просматривать объявления о продаже квартир на вторичном рынке (при самостоятельной покупке это делать придется обязательно, при работе с агентством – скорее в факультативном порядке, но тоже придется). И только на этом этапе многие осознают, что подобрать квартиру, подходящую для покупки на кредитные средства, непросто. Помимо собственных пожеланий, заемщику приходится учитывать те требования, которые банк и страховая компания выдвигают к объекту недвижимости, передаваемой в залог. Эти требования можно разделить на две категории: технические и юридические. Технические требования у кредитных организаций различаются в большей степени, чем юридические. Требования к зданию Начнем с самого основного, на что придется обращать внимание при просмотре объявлений, – с расположения, типа, этажности и возраста здания. Оговорим, что речь идет преимущественно о Московском регионе. Жилье должно быть расположено в городе или не далее 50 км от него. Дом не должен находиться в аварийном состоянии или состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением. Банк не одобрит квартиру, расположенную в многоквартирных домах барачного типа (хотя вряд ли кто-то из заемщиков позарится на такое жилье) и домах типа ‘гостиничный’ и ‘общежитие’. Деревянные дома для ипотеки также не подходят. Фундамент должен быть железобетонным, каменным или кирпичным, а перекрытия – металлическими, железобетонными или смешанными. Если дом имеет деревянные перекрытия, может встать вопрос о согласии страховой компании на данный объект. Алексей Козьмин, руководитель дирекции андеррайтинга страхования имущества физических лиц и ипотеки страховой группы ‘УралСиб’, отмечает, что ‘страхование квартир с деревянными перекрытиями сопряжено с большим риском, чем страхование квартир с железобетонными перекрытиями. В случае пожара, например, деревянное перекрытие может полностью выгореть и обрушиться, что заведомо несет крупный убыток. Однако при ипотечном страховании ‘УралСиб’ не делает разницы между квартирами с железобетонными и деревянными перекрытиями, то есть специального согласия компании на страхование такой квартиры не требуется и страховой тариф не повышается’. Как правило, гораздо проще получить одобрение на квартиру в доме выше шести этажей. Впрочем, бывают исключения. Виктория Щербакова, начальник отдела брокериджа ‘Кредит Макс’, отмечает, что ‘в случае если речь идет о жилом фонде ЦАО, относящемся к постройке начала XX века, но ликвидном в плане эксклюзивности предложения, то банк-кредитор затребует документ из местного органа самоуправления или ДЕЗ о том, что дом не стоит в планах на снос, реконструкцию или капитальный ремонт с отселением. Если такой документ будет предоставлен, то на кредитование объекта можно рассчитывать’. Алексей Козьмин подтверждает, что шансы оформить по ипотеке квартиру в старом доме есть: ‘Следует иметь в виду, что квартиры с деревянными перекрытиями не строятся примерно с 1940-х годов. В Москве это, как правило, дорогие квартиры в старых домах в центре. Страхуются они достаточно редко. В нашей компании в прошлом году было застраховано пять таких квартир’. Многие банки прямо прописывают в своих требованиях к квартирам, что не принимают в залог квартиры, расположенные в 5-этажных панельных/блочных домах. Русский ипотечный банк и Банк Москвы не рассматривают их в принципе, а Райффайзенбанк не одобрит квартиры в таких домах (в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях), построенных ранее 1975 года. Как рассказал руководитель блока ‘Ипотечное кредитование’ Альфа-Банка Илья Зибарев, ‘в Альфа-Банке по Московской области нет ограничений по этажности здания, в котором покупается квартира по ипотеке. В столице мы выдаем кредиты на покупку квартиры в пятиэтажном доме только при наличии заключения оценочной компании об удовлетворительном состоянии дома; кроме того, дом не должен стоять в планах на снос. В целом объект должен соответствовать требованиям банка’. Еще одно стандартное требование банков: на конец периода кредитования износ дома не должен превышать 70%. Поэтому, как правило, подходящий год постройки – не позднее 1970 или 1975 года. Заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов, отвечая на вопрос о максимальном возрасте дома на момент получения кредита, отметил, что ‘все зависит от месторасположения и состояния дома. Если дом в хорошем состоянии и не подлежит сносу, располагается в центральных районах города, то одобрение банка будет получить несложно’. Требования к квартире Теперь о самом жилом помещении. Квартира должна иметь отдельный вход, кухню и санузел, то есть не быть комнатой в коммуналке или долей в квартире. Жилое помещение должно быть подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения. Обязательно наличие горячего (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодного водоснабжения ванной комнаты и кухни. Сантехника, двери, окна и крыши (для квартир на последних этажах) должны быть исправны. Для квартиры в свежей новостройке отсутствие сантехнического оборудования и внутренней отделки на момент ее приобретения заемщиком допускается, если независимый оценщик подтвердит, что данный объект имеет среднюю либо высокую степень ликвидности. Квартира должна удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов и соответствовать поэтажному плану БТИ. Если жилое помещение свободной планировки, банк потребует предоставить согласованный проект квартиры. Среди требований встречаются ограничения по минимальной площади квартиры. К примеру, Банк Москвы сообщает на своем сайте, что не принимает в залог квартиры в Москве и области со следующими характеристиками: однокомнатные общей площадью менее 32 кв. м двухкомнатные менее 41 кв. м, трехкомнатные менее 55 кв. м; во всех случаях кухня не может быть менее 5,9 кв. м. Однако, как известно, существуют жилье еще меньшей площади – квартиры гостиничного типа без полноценной кухни и санузла. Они привлекают только одним – в целом более низкой, по сравнению с нормальными квартирами, ценой (хотя метр в ‘гостинках’ очень дорог). Виктория Щербакова отмечает, что банки не любят квартиры гостиничного типа. ‘Объект для кредитования должен быть ликвидным и отвечать требованиям банка по обеспечению кредита. По практике, только Сбербанк может лояльно рассмотреть такую квартиру, поскольку основным обеспечением по кредиту будут являться поручители’. Кирилл Суслов отмечает, что ‘в 2006 году с точки зрения ликвидности на такие квартиры банки давали разрешение. Как те же квартиры были бы оценены сегодня, точно сказать сложно, но вполне вероятно, что по ним будет отказ в рамках общей ‘борьбы за качество залога’, связанной с текущим небольшим кризисом ликвидности’. Павел Рыбаков, начальник управления поддержки продаж Русского ипотечного банка, рассказал, что ‘по согласованию с банком можно получить кредит на квартиры в домах со смешанными перекрытиями или малометражные квартиры гостиничного типа. На решение банка будет влиять местонахождение указанного объекта, наличие информации о планах на снос дома или на его реконструкцию, а также соотношение ‘кредитные/личные средства’. При этом условия кредитования будут стандартными, т. е. будут зависеть от размера первоначального взноса и результатов андеррайтинга заемщика’. Когда объявления отсеяны в зависимости от типа дома и характеристик квартиры, можно начинать звонить и узнавать, подходит ли данный объект для ипотеки с юридической точки зрения.

Сколько стоит квартира с отделкой

admin — Tue, 01 Apr 2008 13:48:46 +0000

По оценке некоторых российских девелоперов, в сфере купли продажи квартир мы отстали не только от западноевропейских стран, но даже от Кореи. Причина проста: во всем мире квартиры давно уже продаются с отделкой. Соответственно, возник вопрос: отмечают ли агентства недвижимости интерес со стороны покупателей к квартирам с отделкой? Является ли это более выгодной инвестицией по сравнению с квартирой, которая больше напоминает стройплощадку? Какие требования выдвигают при этом покупатели? На сколько квартира с отделкой стоит дороже ‘стройварианта’? Член совета директоров корпорации Mirax Group А.Адикаев считает, что в России начала формироваться тенденция сдачи квартир с отделкой. И если сегодня, по его мнению, это в первую очередь касается апартаментов, то в течение 5 лет застройщики жилья бизнес и эконом-классов будут вынуждены предлагать квартиры только с отделкой. Каким образом будет формироваться мода на отделку? По мнению генерального директора ‘Дом.ру - Столица’ Михаила Мазаева, интерес к квартирам с отделкой есть, в основном его проявляют покупатели квартир эконом - класса, или покупатели которым необходимо въехать сразу. Многие покупатели интересуются не чистовой отделкой, а выполненными черновыми работами /стяжка, трубы и др./, добавляет он. Из десяти потенциальных покупателей квартир в новостройках как минимум три покупателя предпочли бы купить ту квартиру, в которой можно сразу жить, отмечает ведущий эксперт агентства недвижимости Алла Аксёнова. В свете снижения инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости Москвы, сейчас восемь из десяти покупателей, приобретая жилье в новостройке, делают это для того, чтобы в ней жить, а не для того, чтобы в будущем перепродать, делится она своими наблюдениями. При этом они становятся участниками трехсторонних альтернативных сделок: продают собственное жилье, привлекают ипотечный кредит, покупают новое жилье. Нередко при этом покупатели квартир в новостройках еще и берут потребительский кредит на ремонт и обустройство. После чего еще 3-6 месяцев снимают квартиру на время проведения ремонта в свежекупленном жилище. Квартиры с отделкой интересуют прежде всего иногородних покупателей или тех, кому необходимо въехать в новое жилье в кратчайшие сроки, замечает директор департамента элитной недвижимости компании ‘МИЭЛЬ-Новостройки’ Кайдо Каарма. Директор по маркетингу БН ‘Агент 002′ Ольга Побединская уточняет, что для покупателей важно, что бы присутствовала хотя бы черновая отделка /стены выведены под покраску, стяжка на полах/. Квартиры в домах с черновой отделкой дороже в среднем на 2-3 проц. Тем не менее, она полагает, что отделку в квартире купленной в новом доме не имеет смысла делать в первый год, поскольку дом, как правило, оседает и соответственно весь дорогой ремонт может быть испорчен. Давайте посчитаем затраты. Самый минимальный ремонт 52-метровой двухкомнатной квартиры в новом панельном доме обойдется счастливому обладателю собственной квартиры в 300-400 тыс руб, называет А.Аксёнова. Аренда жилья на время ремонта минимум 25 тыс в месяц – итого порядка 75 тыс руб. В общей сложности минимальные расходы составят порядка 375-475 тыс руб. То есть, при средней цене средней ‘двушки’ в Москве 5,3 млн руб, затраты на очень простой ремонт составят примерно 9 проц от стоимости жилья. По логике вещей, как минимум на такую, или чуть большую сумму квартира с ремонтом может быть дороже квартиры без ремонта, чтобы покупателю было выгодно ее покупать. Но на самом деле эта цифра может даже достигать 12-15 проц. Но и при таком уровне ‘наценки за ремонт’ вариант ‘под ключ’ может быть интересен покупателю. Ведь он понимает что, во-первых, он избавляется от временных и моральных издержек, ему не придется контролировать прораба, переезжать два раза /из старой квартиры в съемную, из съемной – в новую/ и ездить по строительным рынкам. С другой стороны, если стоимость квартиры с ремонтом в новостройке эконом-класса дороже квартиры без ремонта в том же доме или в том же районе более чем на 15-17 проц, то цена квартиры в целом и ремонта в частности, скорее всего, покажется покупателю завышенной, и он предпочтет купить квартиру ‘в нуле’, чтобы контролировать ремонт самому. Управляющий партнер Delta estate Елена Земцова говорит, что застройщики не производят дорогой отделки. От 500 долл максимум 800 долл за кв м, утверждает она. Конечная стоимость квартиры даст прирост за эту услуги 1000-1200 долл кв м. Если ‘голая’ квартира стоит 6 млн долл, то с отделкой и мебелью ее цена возрастет до 8 млн долл, приходит к выводу Е.Земцова. Застройщик может осуществлять отделку по более низким расценкам, чем компании, специализирующиеся на оказании ремонтных услуг. Естественно, цена ‘готовой’ квартиры выше, чем площади со свободной планировкой, однако в конечном итоге покупатель выигрывает за счет меньшей стоимости ремонта, выполняемого компанией-застройщиком. Кроме того, продавая квартиры с отделкой, девелопер избавляет покупателей от дискомфорта, связанного с ремонтными работами в соседних помещениях. Ремонт квартир, реализуемых без отделки, в отдельно взятом доме может растянуться на длительный срок, поэтому и заселяются такие объекты продолжительное время. Естественно, первые новоселы могут пострадать не только от шума ремонтных работ в соседних квартирах, но и от того, что не все инфраструктурные объекты начнут работать в жилом комплексе одновременно. Например, срок открытия магазинов и ресторанов зависит от того, насколько велик будет поток клиентов, и если их мало, начинать работу просто нерентабельно. Насколько инвестиционная привлекательность квартиры с отделкой выше? На этот вопрос О.Побединская ответила так: ‘Приобретение квартиры с полной отделкой будет равнозначно приобретению жилья на вторичном рынке. Исходя из этого, просчитывается и инвестиционная привлекательность подобного вложения. Естественно это не выгодно. Приобретая квартиру в новостройке человек рассчитывает на определенный процент роста стоимости, и он гораздо выше, нежели на вторичном рынке’. В 2007 г рост стоимости в новостройках составлял от 20 до 30 проц в зависимости от объекта, а на вторичном не более 7 проц, констатирует она. С ней согласен и Михаил Мазаев: ‘Отделка не может являться выгодной инвестицией, так как теряет в цене по мере эксплуатации и очень подвержена течениям моды’. Но может ускорить реализацию малоликвидных квартир, добавляет он. Подводя итог, можно сказать, что по мере увеличения деловой активности и роста доходов, покупатели будут все более интересоваться квартирами с отделкой. В таком случае на первый план выйдет вопрос качества и стоимости. Для человека, чьим жизненным лейтмотивом является ‘Время – деньги!’ индивидуальный дизайнерский проект будет в любом случае дешевле. А тот, кто рассчитывает затратить на ремонт не более, чем стоимость обоев, будет клеить их сам, но это, как говорится, уже другая история.